Les OPCI Grand Public

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Les OPCI Grand Public

Quelle est la différence entre OPCI Grand Public et OPPCI ?

Un OPCI, ou Organisme de Placement Collectif Immobilier, est un parc d’investissement non coté qui est principalement composé d’investissements immobiliers. Mais contrairement à la SCPI, le patrimoine d’un OPCI n’est pas uniquement composé d’actifs immobiliers. Il doit respecter certaines normes, le capital d’un OPCI est en effet constitué à 55 % minimum d’actifs immobiliers, de 25% minimum de valeurs mobilières (actions, obligations…) ainsi que de 5% minimum de liquidités en cas de revente. Un OPCI est régulé par de nombreuses normes et se doit de les respecter.

L’OPCI grand public s’adresse aux investisseurs non professionnels tandis que l’OPPCI est destiné à des investisseurs privés ainsi qu’avertis, comme les investisseurs institutionnels (banque, assureur etc.).

Sur le plan fiscal, on distingue deux formes d’OPCI :

  • Les FPI : Fonds de placement immobilier ;
  • Les SPPICAV : Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable ;
  • FPI et SPPICAV sont des fonds non cotés en bourse.

Quand ont-ils été créés ?

Les OPCI Grand Public ont été crées en 2005, mais c’est seulement en 2008, qu’ils sont mis sur le marché pour la première fois. Cette première apparition sur les marchés ne sera pas convaincante en raison d’une situation économique peu favorable aux investissements. Il faudra attendre 2014 pour voir l’OPCI Grand Public entrer dans le paysage des produits collectifs.

L’OPCI GP France Europe Immo de la société de gestion Nami-AEW Europe est le plus ancien OPCI Grand Public encore sur le marché. Il a été crée en 2008.

Pourquoi les OPCI ont-ils vu le jour ?

Suite à la crise financière des « subprimes » de 2008, on s’est interrogé sur la création d’un nouveau placement plus diversifié et ne reposant pas uniquement sur de l’immobilier. Les OPCI sont nées en 2008 par réflexion à cette crise et son architecture est le reflet de ces besoins. D’une part, l’immobilier demeure majoritaire dans ce type de fonds, toutefois il peut ne représenter que 60% de l’actif. Le reste (jusqu’à 90%) étant constitué de valeurs boursières. L’objectif de ne pas exclusivement reposer sur de l’immobilier est donc atteint tout en faisant des OPCI un instrument plutôt sûr, justement de part cette connexion avec la réalité de la pierre. D’autre part, l’OPCI est un placement plus liquide qu’une SCPI par exemple du fait que 5% à 10% des capitaux doivent être réservés à une poche de liquidités de sorte qu’un investisseur souhaitant se retirer puisse le faire facilement.

Qu’est-ce qu’une VL ? (Valeur Liquidative)

La valeur liquidative d’un OPC (organisme de placement financier) est un indicateur reflétant la valeur des actifs au sein d’un portefeuille et qui va ainsi suivre leur performance dans le temps. Concernant les OPCI, cette valeur permet ainsi de fixer les prix de souscription et de vente d’une part.

La valeur liquidative est obtenue en divisant la valeur nette globale de l’actif d’un OPC par le nombre de parts en circulation.

Bien sûr, il est possible de connaître la valeur liquidative d’un OPCI sans avoir à la calculer. La société de gestion de l’OPCI est tenue de la communiquer à toute personne sur simple demande. Elle est aussi publiée au minimum une fois par mois.

Ainsi les prix de souscriptions et de ventes sont calculés de la manière suivante :

  • Prix de souscription = (Valeur liquidative + commission de souscription) x nombre de parts ;
  • Prix de vente = (Valeur liquidative – Commission de rachat) x nombre de parts.

De quoi est composé un OPCI ?

Comme dit précédemment, lors de la création en 2008 des OPCI (Organisme de Placement Collectif dans l’Immobilier), l’objectif était de permettre aux épargnants, désireux d’investir dans l’immobilier, de pouvoir disposer de leur capital rapidement en cas de besoin. On parle alors de liquidité.

Pour permettre cette liquidité, les OPCI investissent non seulement dans l’immobilier, ainsi que sur des produits financiers en plus de garder une poche de liquidités.

Dans la classe d’actif immobilier, on retrouve principalement : les bureaux, les commerces, les locaux d’activité et logistiques.

Pour la classe d’actifs financiers, elle est composée d’actions et d’obligations.

Puis, pour la répartition entre ces deux classes, les OPCI sont tenus de suivre la réglementation qui les oblige à avoir des liquidités à hauteur de 5% des encours gérés après quoi, ils peuvent librement réaliser au moins 60 % de leurs investissements dans l’immobilier et le reliquat c’est-à-dire 35%, est investi sur les marchés (actions, obligations).

A titre d’exemple, en 2017, sur 100 % du parc immobilier des OPCI, on dénombrait 68,5% d’investissement dans les bureaux, 10% dans la santé, 9,3% dans les commerces, 5,8% dans les hôtels, 2,5% dans les logements, 1,2% dans la logistique et 2,7% dans bien d’autres biens immobiliers.

Le faisant, les OPCI diversifient leurs portefeuilles afin de baisser le Bêta (risque) du portefeuille.

Pourquoi choisir l’OPCI plutôt que la SCPI ?

Souvent décrits comme complémentaires, les SCPI et OPCI sont des investissements « pierre-papier » qui partagent de nombreux points communs tels que la mutualisation des risques ou l’absence de gestion du parc immobilier pour l’investisseur. Pourtant ils possèdent de nombreuses différences relatives mais suffisamment significatives pour faire un choix. Afin de comprendre pourquoi il est préférable de choisir l’OPCI plutôt qu’une SCPI, nous ferons une rapide présentation des deux produits avec d’accentuer les différences.

La SCPI ou société civile de placement immobilier, est un investissement immobilier indirect, qui consiste à détenir des parts dans un parc immobilier géré par une société de gestion. Ce parc est loué par la société en question, générant des revenus, qui sont ensuite versés sous forme de loyers à chaque investisseur, proportionnellement au nombre de parts détenues. Ce placement vise généralement à définir un complément de revenu.

L’OPCI ou Organisme de Placement Collectif Immobilier est un fond composé à la fois d’actifs immobiliers comme pour la SCPI mais également d’actifs financiers (actions, obligations, OPCVM). Il s’agit d’une gestion dynamique du capital, utile pour le diversifier et le valoriser. L’OPCI est un produit d’épargne qui permet à la fois d’investir dans l’immobilier, à hauteur de 51 à 65% en fonction de la société de gestion tout en laissant la possibilité aux actionnaires des liquidités disponibles rapidement pour se retirer.

En plus de ses actifs, l’OPCI se divise juridiquement en deux catégories : d’une part les FPI (fonds de placement immobilier) représentés uniquement par la société de gestion et les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable), des sociétés disposant de la personnalité morale. Cette distinction de forme juridique apporte une fiscalité différente.

Les SCPI sont donc investies exclusivement dans des actifs immobiliers. Elles visent à apporter un complément de revenus aux souscripteurs. Les OPCI sont quant à eux composés de biens immobiliers et d’actifs financiers. Ils sont plus liquides et plus volatiles. Ils permettent une diversification ainsi qu’une valorisation du portefeuille. Cependant ces deux fonds demeurent des placements immobiliers, ils sont exposés à des risques à la fois conjoncturels et structurels. Quelles sont donc les différentes implications entre une SCPI et un OPCI ?

Premièrement les frais d’entrées : compris entre 8 et 12% pour les SCPI, ils se situent entre 3 et 5% pour les OPCI dont une partie reste disponible pour les fonds. En prenant en considération le fait que ces investissements durent en moyenne 8 ans, la différence tarifaire peut rapidement devenir colossale.

Deuxièmement, la fiscalité. Les SCPI françaises sont imposées selon l’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux mais avec une réduction d’impôt équivalent au taux moyen d’imposition. Les SCPI européennes sont dispensées des prélèvements sociaux et bénéficient d’une réduction d’impôt similaire. Les FPI fonctionnent sur le même principe que les SCPI. Cependant les SPPICAV sont soumises au régime fiscal des capitaux mobiliers et disposent d’un prélèvement forfaitaire unique fixé à 30% (prélèvement sociaux inclus).

La différence majeure se situe au niveau de la liquidité et de la variation de capital : L’OPCI possède plus de liquidité que la SCPI, l’investisseur peut donc retirer son investissement lorsqu’il le souhaite. Bien que les délais peuvent varier, ils n’excèdent pas 2 mois. Cet avantage est aussi un inconvénient puisqu’il s’agit d’un investissement variable, la performance et la volatilité ne sont pas garanties donc par conséquence le capital non plus.

Les SCPI comme les OPCI sont disponibles en direct ou via l’assurance-vie.

Règles de composition de l’actif des OPCI (SPPICAV vs. FPI)

Un OPCI peut avoir deux formes :

Celle d’une société à capital variable, la Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV). C’est une société qui prend la forme juridique de société anonyme (SA) ou de société par actions simplifiée (SAS).

Celle d’un fonds commun de placements, le Fonds de Placement Immobilier (FPI). Ne disposant pas de personnalité morale, elle est représentée par la société de gestion. C’est un véhicule de placement financier collectif où des investisseurs mettent en commun leur argent afin de tirer des bénéfices au prorata de leurs investissements.

 L’actif d’une OPCI se compose de :

  • 60% d’actifs immobiliers (immeubles, SCPI, SIIC…etc) ;
  • 35% en actifs financiers ;
  • 5% de liquidités.

Quels-sont les risques d’un investissement en OPCI ?

  • Le risque de perte de capital : l'OPCI n’offre aucune garantie ou protection en capital et de retour sur investissement. L’investisseur est averti que la performance de l’OPCI peut ne pas être certaine vis-à-vis de ses objectifs, et que le capital investi peut ne pas lui être restitué intégralement en cas mauvaise performance ou risque lié au marché.
  • Le risque de liquidité : l’OPCI est exposé à un risque de liquidité, du fait de la faible liquidité du marché immobilier. La vente des biens immobiliers nécessite un délai très important et qui peut être augmenté en période de tension sur le marché ou dans une période ou beaucoup d’investisseurs au sein de l’OPCI voudraient retirer des parts.  
  • Les risques liés au marché immobilier : l’investissement réalisé par l’OPCI dans l’immobilier est soumis directement ou indirectement aux risques, à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers de la société. Dans ce cadre, la performance du capital investi est exposée aux risques liés à l’évolution de cette classe d’actifs et de l’économie. De nombreux facteurs peuvent avoir un impact négatif sur le prix des actifs.
  • Le risque de contrepartie : l’OPCI est exposé à un risque de contrepartie : sur le marché immobilier, et sur les marchés financiers, dans le cas où une contrepartie avec laquelle un accord a été conclu et ne tiendrait pas ses engagements. Un manque d’engagement de l’un de partie peut être une réelle source de risque pour un OPCI.
  • Le risque lié à l’endettement : l’OPCI peut avoir recours à l’endettement, dans le cadre du financement de ses acquisitions et autres travaux. Dans ce cas, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de manière importante la capacité de remboursement de la dette, et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon considérable le coût de ce financement.
  • Le risque de taux :  Ces derniers présentent un risque de dépréciation suite à une augmentation ou diminution des taux d’intérêt. Ce qui pourrait engendrer une augmentation du coût d’acquisition d’un bien.
  • Le risque lié à la détention d’actions : l’OPCI peut être investi partiellement dans des actions de sociétés foncières. Les marchés actions peuvent présenter des variations significatives de cours et des évolutions soudaines. Une chute radicale de la bourse entraine alors une perte pour l’investisseur.

Quels avantages pour les investisseurs en OPCI ?

Les investissements en OPCI confèrent de nombreux avantages. Tout d’abord, investir par le biais d’une société de gestion permet de ne pas supporter les inconvénients de la gestion. En aucun cas l’investisseur n’a besoin d’intervenir.

De plus, le patrimoine de l’investisseur va se diversifier à travers les OPCI. Il aura accès à des biens immobiliers théoriquement peu accessibles, et des investissements boursiers gérés par des professionnels agrémentés par l’AMF. Ce sera également un moyen de mutualiser les risques car c’est un investissement collectif et qui va diminuer le risque locatif.

Contrairement à un investissement immobilier en direct, il n’y aura pas de frais de notaire à supporter. Il s’agit également d’un placement liquide, il n’y aucune difficulté à récupérer son investissement en raison de sa forte liquidité, que ce soit partiellement ou intégralement.

Il est possible d’investir dans l’immobilier à partir de faibles montants, selon les OPCI.

Ensuite, en terme de rendement, les OPCI ont enregistré, l’année dernière (2017), un rendement global moyen de 3,98%. A noter que ce placement présente un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Enfin, la fiscalité des OPCI est souple. Elle diffère s’il s’agit d’un OPCI SPPICAV ou d’un OPCI FPI. Il y a deux modes de taxation, une première pour les dividendes perçus, puis pour les plus-values en cas de cession.

TOP 3 des performances d’OPCI en 2018

Voici les meilleures OPCI pour 2018 en fonction de leur taux de distribution.

En tête du classement, on retrouve l’OPCI géré par A Plus Finance, le FPI Silver Generation, qui publie une performance de 5,24% sur l’année 2018. La périodicité d’établissement de la Valeur Liquidative est bimensuelle et qui a pour objectif d’atteindre une poche immobilière de 70%.

Silver Generation est suivi de près par la SPPICAV gérée par Swisslife REIM France, l’OPCI Swisslife Dynapierre qui affiche une performance 2018 de 5,16%. L’objectif de cet OPCI est d’atteindre une poche immobilière représentant 65% de ses actifs

Sur la dernière marche du podium, l’OPCI Preimium de Primonial REIM, SPPICAV qui affiche une performance sur l’année 2018 de 3,8% Créée en 2016, l’OPCI souhaite atteindre une poche immobilière à hauteur de 60% de ses actifs, ainsi qu’une poche financière de 35% et enfin une poche de liquidités de 5%.

Nombre d’OPCI GP et nombre de sociétés de gestion


Fin 2018 il existait 18 OPCI grand public gérés par 12 sociétés de gestion. Voici une liste de ces fonds et de leurs sociétés de gestion :

Capitalisation totale du marché des OPCI GP et rentabilité moyenne

Depuis 2008, année durant laquelle les OPCI ont été créés, la capitalisation va à sens unique : elle grimpe. De 8 Millions d’euros en 2008, la capitalisation totale est passée à 15.125 milliards à fin 2018.  
Contrairement à la capitalisation, le rendement des OPCI connaît une baisse certaine. Après un rendement et une valorisation record de 4,14% en 2010 pour une performance globale de 9,58%, celle-ci n’a cessé de décroitre pour atteindre 3,99% en 2017.

Le rendement moyen n’a jamais été aussi aussi faible depuis 2010 et n’affiche que 1,24% sur l’année. Quant à la revalorisation, elle est devenue dévalorisation avec un taux de -0,39% de la valeur des actifs par rapport à 2017.

Toutefois, la décroissance de la performance des OPCI n’est pas propre à cette classe d’actif. Les marchés financiers ont en effet connu la pire décroissance depuis 2008, et ce principalement en décembre, ce qui a impacté significativement le marché des OPCI.

Collectes 2017 et 2018 des OPCI et des SCPI

Afin de bien comprendre l’importance des OPCI ainsi que celle des SCPI, une analyse comparative des chiffres clés semble pertinente. L’OPCI a réalisé une collecte de 3 972 millions d’euros en 2017. L’année suivante, soit 2018, montre une diminution de la collecte de 53,9% faisant chuter la collecte à 2 142 millions.

Parallèlement les SCPI connaissent une trajectoire similaire. On remarque une diminution des collectes de 19,6% en passant de 6,1 milliards à 5,1 milliards.

Pour analyser ces données, une mise en perspective plus large est nécessaire : entre 2008 et 2018 soit une période 10 ans, la collecte des SCPI à connu une augmentation de 363% sur l’ensemble de la dizaine avec une moyenne de 34% par an. A titre comparatif les OPCI ont connu une augmentation sur 10 ans de 42 740% avec une moyenne de 118% par an. Cette analyse plus globale montre que la volatilité des OPCI est plus visible que celle des SCPI.

On subodore que ce ralentissement est provoqué par 3 facteurs : d’une part le marché immobilier est très gonflé, de part la hausse consécutive de la valeur des biens immobiliers. Depuis 10 ans l’indice des prix immobiliers en France a connu une augmentation de 7,2%. Dans des nombreux secteurs ou villes l’augmentation avoisine les 46%. Cette hausse affaiblit fortement la rentabilité : en effet si les prix de l’immobilier augmentent cela a un impact sur la rentabilité des loyers (la valeur des biens augmente plus rapidement que le montant des loyers perçus).

Deuxième élément de réponse, l’opportunisme sur le marché de l’immobilier. Après une collecte de fonds, les différentes sociétés de gestion vont chercher les bonnes opportunités ou « contre-cycle ». Si l’Espagne ainsi que les Pays-Bas font figures d’exception ces dernières années, les opportunités sont de plus en plus rares.

Enfin il s’agît d’un ralentissement conjoncturel : depuis 4-5ans les SCPI et OPCI ont connu des périodes d’émergences et de croissances rapides. La démocratisation tend à ralentir légèrement le processus d’expansion mais conserve de très bons résultats.

Les données 2017-2018 montrent un ralentissement des collectes relatives en comparaison à la croissance observée sur une période de 10 ans. Malgré ce ralentissement les SCPI demeurent au dessus des 5 milliards d’euros collectés pour la troisième année consécutive, et les OPCI restent au dessus de 2 milliards de collecte pour la quatrième année consécutive. L’année 2019 donnera un premier élément de réponse sur ces investissements.

Les OPCI connaissent une croissance exponentielle par rapport aux SCPI. L’accessibilité, la diversification de patrimoine, mais également la liquidité disponible attirent de plus en plus d’investisseurs malgré une plus grande volatilité.

Marché des SCPI vs. Marché des OPCI

Lorsque l’on compare le marché des SCPI et des OPCI on peut remarquer qu’ils suivent une trajectoire similaire : une croissance exponentielle depuis 2007 et une apparition remarquée pour le grand public.

Avec 5,1 milliards d’euros de collecte nette en 2018, 5,17% de performance globale et une revalorisation des parts de 0,82%, les SCPI représentent un placement alliant rentabilité et sécurité. Avec une croissance de 12% en capitalisation sur l’ensemble de ces 10 dernières années ainsi qu’une croissance de 34% en collecte, les SCPI restent le marché dominant en terme d’investissement.

Avec 2,4 milliards de collecte nette, 1,2% de performance globale et une augmentation des parts de 0,80%, Les OPCI ont été créées il y a 10 ans seulement. L’OPCI est décrit comme un investissement se situant entre immobilier et actifs financiers permettant ainsi de conserver une liquidité non négligeable. En comptabilisant une croissance de sa capitalisation de 139% ainsi qu’une croissance de ses collectes de 118%, les OPCI deviennent rapidement un produit incontournable pour les investisseurs. Avec une capitalisation totalisant 15 135 millions en 2018, l’évolution des OPCI est particulièrement importante.   

Depuis 2014, les marchés des SCPI et OPCI connaissent une croissance particulièrement importante avec une moyenne de 15% par an pour les SCPI et ainsi qu’une moyenne de 70% par an pour les OPCI. Il s’agit donc de marchés prometteurs. Cependant, pour comprendre ces chiffres il convient de comprendre ces résultats en parallèle du nombre d’investisseurs sur ces mêmes marchés.

Les sociétés de gestion les plus importantes

A la fin 2017, année record pour les performances des OPCI, on dénombrait une collecte de 3 972 Millions d’euros.

Parmi les grands acteurs de cette collecte, on peut citer, par ordre décroissant : Amundi Immobilier (1952,6 Millions d’euros), AXA REIM (1047,1 Million d’euros), BNP Paribas REIM France (372,4 Millions d’euros), AEW Ciloger (319,7 Millions d’euros) et Groupama REIM (154, 5 Millions d’euros).

TOP 5 OPCI en capitalisation 2017

Nom de l’OPCI

Société de gestion

Année de création

Actifs nets au 31/12/2017 (en millions €)

Performance 2017

OPCIMMO

Amundi

2011

4468

2,96%

Axa SELECTIVIMMO

Axa REIM

2012

1900

4,33%

IMMANENS

Amundi

2013

1090

2,79%

BNP Paribas Diversipierre

BNP Paribas REIM

2014

699

4,77%

Immo Diversification (Immo B)

Ciloger

2013

587

0,80%

Quelles-sont les différences entre une FPI et une SPPICAV ?

On retrouve deux formes d’OPCI. La première, FPI (Fond de Placements Immobiliers) puis, SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable).

Les FPI regroupent seulement des personnes physiques. Ses actifs immobiliers sont constitués d'immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d'actifs immobiliers.

Les SPPICAV regroupent des personnes physiques, mais également des personnes morales. Contrairement aux FPI, les SPPICAV intègrent dans leurs actifs immobiliers les parts sociétés foncières cotées. Les SPPICAV doivent être composées d'immeubles et parts de sociétés non cotées à hauteur d'au moins 51 % de l'actif de la société.

Quels-sont les avantages fiscaux de la SPPICAV et de la FPI ?

Comme nous l’avons déjà vu, les OPCI peuvent prendre soit la forme juridique d’une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) ou celle d’un Fonds de Placement Immobilier (FPI). Le choix de la forme juridique de l’OPCI aura une incidence notamment sur la fiscalité appliquée et les avantages fiscaux dont l’investisseur peut se prévaloir.

Pour un FPI, les revenus distribués et les plus-values réalisées sont imposés essentiellement comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières. Dans ce cas, deux régimes d'imposition existent pour ces revenus fonciers :  d’une part le micro-foncier et d’autre part le réel. Dans le premier cas, le montant des revenus fonciers à déclarer doit être inférieur à 15 000 euros. Le contribuable bénéficiera alors d'un abattement de 30% sur sa base imposable, et les 70% restants seront soumis au barème de l'impôt sur le revenu. L'autre régime, dit réel, concerne les revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros. Il peut aussi être choisi volontairement par le contribuable concerné, qui se retrouve contraint d'attendre trois ans avant d’éventuellement modifier son système d'imposition.

Pour une SPPICAV, les revenus distribués et les plus-values réalisées sont imposés comme des revenus mobiliers et des cessions sur valeurs mobilières. Là encore dans ce cas, deux options d’imposition s’offrent au bénéficiaire de ces dividendes. Il peut d’abord choisir le barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon sa tranche marginale d'imposition. Il pourra bénéficier d'un abattement de 40 % sur ses plus-values mais il devra tout de même s’acquitter des 17,2% de prélèvements sociaux. Autre choix, l’option flat tax. Dans ce cas les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, appelé également « flat tax ». Ce prélèvement est constitué de l'impôt sur le revenu (12,8 %) et des prélèvements sociaux (17,2%).

Ce qu’il faut retenir c’est que la fiscalité sur les plus-values réalisées dans le cadre d’un OPCI est flexible et à géométrie variable selon l’investisseur. On peut remarquer que des abattements intéressants sont consentis comme les 30 % d’abattement pour le régime micro-foncier et les 40% d’abattement sur les plus values en cas d’imposition sur le barème progressif de l’IR. Cela fait des plus-values réalisées par une OPCI, des gains moins taxés que ceux réalisés dans le cadre de leurs cousines les SCPI.

Comment l’investisseur en OPCI dégage-t-il des revenus ?

Lorsque qu’un investisseur place son argent dans un OPCI, il va percevoir des « loyers » sous la forme de dividendes. Dans un OPCI-SPPICAV, la société à l’obligation de verser aux associés entre 85 % et 100 % des revenus locatifs et entre 50 % et 100 % des plus-values de cession d’actifs. Dans un OPCI-FPI, la société doit distribuer au minimum 85% des revenus locatifs et minimum 85% des plus-values de cession.

Comment déclarer ses revenus d’OPCI ?

La fiscalité des revenus tirés des OPCI et donc leur déclaration dépend du statut juridique de l’OPCI adopté par la société de gestion. Ainsi, soit il s’agit d’une forme SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) qui est soumise à la fiscalité commune aux produits financiers, soit d’une forme FPI (Fonds de Placement Immobilier) qui permet de bénéficier d’une fiscalité foncière.

Forme juridique SPPICAV :

Les investisseurs possédant des parts d’une OPCI SPPICAV sont exonérés d’impôt sur les sociétés, que les revenus perçus proviennent de l’activité immobilière ou financière.

Forme juridique FPI :

On considère que la FPI est une copropriété. Ainsi chaque investisseur est porteur de part, à l’instar des investisseurs en SCPI.  La société de gestion se doit de distribuer 85% des revenus locatifs, des revenus de capitaux mobiliers, et des plus values réalisées.

Afin de déclarer ses revenus tirés des OPCI, la société de gestion envoie chaque année un courrier récapitulatif à ses investisseurs précisant en détail les montants concernés afin d’aider à la déclaration de revenus. Sont indiqués sur ce courrier les revenus bruts, les charges et revenus nets en fonction du nombre de parts détenues.

Comment est calculée la performance d’un OPCI ?

La performance d’un OPCI est calculée grâce à la valeur liquidative de la fin de période. Cette dernière reflète la valeur des actifs composant le portefeuille. Elle est obtenue en divisant la valeur globale de l’actif net de l’OPCI par le nombre de ses parts. Elle est ensuite complétée par les dividendes versés sur la période rapportée sur la valeur liquidative de début de période.

La valeur liquidative peut être obtenue en contactant les sociétés de gestion, où disponible sur leur site internet qui ont pour obligation de les établir au moins tous les 6 mois, et aux plus deux fois par mois en fonction de la politique de gestion de l’OPCI.

En raison des niveaux de frais élevés (frais de gestion et/ou frais d’entrée), les performances des OPCI sont impactées et sont atténuées. Certes, les frais d’entrée sont inférieurs à ceux prélevés sur les montants investis en SCPI (10-12%) mais ils restent tout de même non négligeables avoisinant les 5%, voire plus.

Les frais de gestion annuelle quant à eux sont souvent supérieurs à 2%, soit trois à quatre fois plus que ceux des SCPI. C'est donc un point à surveiller de près avant de s'engager.

OPCI en contrat d’assurance-vie ?

Lors de la souscription d’une assurance vie, l’assureur peut décider d’investir dans un OPCI en acquérant des titres via les unités de comptes. Concrètement les OPCI sont éligibles avec un contrat d’assurance vie.

Qu’implique cette possibilité ? Tout d’abord les OPCI en assurance vie sont investis à hauteur de 60% minimum dans des actifs immobiliers et à hauteur de 40% maximum dans des actifs financiers. Au sein de ces actifs financiers, un minimum de 10% doit être disponible sous forme de liquidités et permettre un retrait immédiat.

Cet investissement d’une durée d’environ 8 ans se situe à a croisée des chemins entre fonds euros sécuritaire mais peu rentable et unités de comptes ayant une rentabilité très élevée mais peu sécuritaire. Les OPCI sont plus rentables que les fonds en euros et moins volatiles que les unités de comptes.

Outre la volonté de diversifier son portefeuille, cet investissement propose de nombreux avantages : en bénéficiant des avantages fiscaux de l’assurance vie, le souscripteur n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu et tire profit d’une rentabilité peu fiscalisée. Parallèlement lorsque l’investisseur souhaite modifier la répartition de ses parts fiscales au sein du contrat d’assurance vie, cet arbitrage ne sera pas fiscalisé. Enfin pour les successions, la taxation est réduite. Cependant quelques inconvénients relatifs demeurent au sein des OPCI en assurance vie : le choix est encore restreint. En effet il n’existe qu’une dizaine de produits OPCI ce qui réduit les possibilités et les rentabilités sur le marché. Enfin, bien qu’il s’agisse d’un produit intermédiaire, le capital n’est pas garanti, le risque lié aux fluctuations du marché existe et une perte du capital doit toujours être prise en considération.

 

Afin de choisir de façon optimale votre OPCI il convient de regarder 3 à 4 critères : la performance du produit. Les OPCI existent depuis 10 ans ce qui offre un premier échantillon d’analyse et un premier ordre de grandeur des résultats potentiels, en comparant les différentes rentabilités il est envisageable de trouver un investissement en adéquation avec les attentes financières du souscripteur. La transparence du produit ainsi que sa gestion. La diversification des risques et enfin les frais d’entrée et frais courants. Tout comme pour les SCPI, les OPCI entre elles peuvent avoir des frais de gestions différents. Cet investissement bénéfice d’une fiscalité avantageuse après 8 ans ce qui nécessite des frais de gestion avantageux pour limiter leur impact car le différentiel peut devenir important.

Quelle-est la fiscalité des OPCI dans un contrat d’assurance-vie ?

L’assurance-vie, qui est le placement préféré des français, voit sa rémunération se détériorer au fil des années.

Dans ce contexte de baisse des rendements, il est possible pour les épargnants de booster la performance de leur contrat d’assurance en y incluant des unités de compte, telles que les OPCI.

Le faisant, les épargnants ont un double avantage : bénéficier de la fiscalité avantageuse des contrats d’assurance-vie, et du titre des valeurs mobilières.

En effet, contrairement aux SCPI, dont les revenus sont soumis au taux d’imposition sur le revenu (qui vont de 14 à 45%), les revenus des OPCI sont soumis à l’imposition des valeurs mobilières. Cela signifie qu’ils sont soumis à la flat tax qui est de 30 %.

Concernant le contrat d’assurance pris à part entière, la fiscalité de ce dernier a changé depuis le 27 Septembre 2017.

Depuis cette date, les détenteurs des contrats d’assurance vie ont le choix entre : l’option de l’impôt sur le revenu et l’option au prélèvement forfaitaire unique.

Dans la deuxième option, l’épargnant est imposé au taux forfaitaire unique de 12,8% (+ 17,2% de prélèvements sociaux) si les versements réalisés sont égaux ou supérieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple). Ici, en cas de rachat à l’issu de huit années de détention, le souscripteur se voit être imposé au taux de 7,5% sur les produits des versements en dessous de 150 000 euros. Si les versements sont inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple), alors les produits sont imposés également au taux de 12,8%.  A l’instar du cas précédant, le souscripteur se voit être imposé au taux de 7,5% sur les produits de son contrat.

Néanmoins, il convient de noter que l’administration fiscale autorise des abattements (pour un rachat après 8 ans) sur les produits qui sont de 4600 euros pour une personne seule, et 9200 euros pour un couple marié ou pacsé ayant une déclaration fiscale commune.

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