La Réforme Fiscale et l'Investissement en Malraux

par | SCPI fiscale

MalrauxAvec la fin d'année qui arrive, on y voit de plus en plus clair quant aux nouvelles dispositions fiscales qui vont être prises pour 2013. Le projet de Loi de Finances 2013 est paru et de nombreux changements sont à prévoir.

2013 : une fiscalité de plus en plus lourde

Dans les prochains mois, les Français vont en effet devoir faire face à un durcissement de leur fiscalité et plus particulièrement les foyers à hauts revenus visés directement notamment par l'apparition de deux nouvelles TMI (tranche marginale d'imposition) à 45% et 75%. Face à cette nouvelle donne, les moyens de défiscaliser et donc de réduire sa pression fiscale vont être de moins en moins nombreux.

Les niches fiscales en voie de disparition

En 2013, il sera bien plus compliqué de réduire son imposition que dans les années précédentes et cette tendance générale s'explique par deux raisons principales :

  • la disparition des principales niches fiscales comme le Scellier et le Censi-Bouvard
  • la réduction du plafonnement de défiscalisation des particuliers. Alors qu'en 2012, il est  encore de 18 000 € + 4% du revenu net imposable du foyer, il sera réduit à 10 000 € en 2013 ! Et si ce plafond de 10 000 € ne prend évidemment pas en compte les investissements réalisés avant 2013, cela laisse peu de marge.

Et ce n'est pas l'annonce de la création du dispositif Duflot visant à remplacer le Scellier mais dont l'avenir a déjà fait débat au sein du Parlement, qui va rendre le sourire aux particuliers soucieux de payer moins d'impôts.

L'horizon s'obscurcit donc, mais il subsiste néanmoins quelques motifs d'espoir puisque certains dispositifs de défiscalisation ne sont pas visés par le projet de Loi de Finances 2013. Il s'agit notamment du Malraux, qui va non seulement perdurer, mais qui en plus ne rentrera pas dans le fameux plafond des 10 000 €.

Le Malraux, motif d'espoir pour les ménages fortement imposés

Malraux : quésako ?

Pour mémoire, le dispositif Malraux a été initialement créé afin de faciliter la rénovation de bâtiments anciens voire vétustes. Ce dispositif offre au propriétaire d'un bien ancien qui y réalise des travaux de rénovation et loue ensuite le bien dans les douze mois suivant la fin des travaux, des avantages fiscaux pouvant atteindre 22 à 30 % du montant des dépenses engagées, ce chiffre variant selon le secteur géographique où se situe l'immeuble réhabilité.

Exemple :

Achat d'un immeuble à 100 000 €, éligible au dispositif Malraux et situé dans un secteur sauvegardé (permettant une réduction maximale de 30% des dépenses de travaux). Les travaux effectués se chiffrant au final à 200 000 €, le propriétaire aura alors droit pendant 4 ans à une réduction d'impôt de (200 000 / 4) * 30% = 15 000 €.

Au final, le propriétaire investisseur se sera vu octroyé une réduction d'impôt de 60 000 € pour un investissement global de 300 000 €.

Si l'on ajoute à cette réduction d'impôt, la possibilité pour l'acquéreur de déduire ses intérêts d'emprunt de ses loyers tant que le bien est loué, la réduction d'impôt est alors couplée à un déficit foncier imputable sur les revenus.

Ce double-effet du dispositif Malraux permet au final une réduction fiscale conséquente pour l'investisseur et à l'arrivée, un placement rentable couplé à la constitution d'un patrimoine de standing.

L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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