SCPI de rendement

Les SCPI de rendement - ou plus exactement les Sociétés Civiles de Placement Immobilier de rendement - sont des véhicules d'investissement qui, via leur société de gestion, ont pour activité principale d'acheter des biens professionnels et de les louer par le biais d'un bail commercial. En effet, contrairement aux SCPI fiscales, résidentielles ou de plus-value, les SCPI de rendement sont constituées de bureaux, entrepôts, locaux d'activités ou de locaux commerciaux. Le point commun entre ces types d'immobiliers réside dans le fait que ces locaux sont loués via un bail commercial à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.

Les caractéristiques des SCPI de rendement

Le bail commercial

Contrairement aux SCPI fiscales ou résidentielles, la nature professionnelle du parc immobilier - et donc indirectement les baux commerciaux assortis - est l'un des principaux avantages de la SCPI de rendement. Par rapport à un bail d'habitation résidentiel, le bail commercial possède de nombreux atouts :

• Les clauses du bail sont synallagmatiques, c'est-à-dire décidées entre les 2 parties. Elles permettent donc d'y intégrer des clauses au choix. Par exemple, les loyers ne sont pas indexés obligatoirement sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) mais peuvent être choisis par les contractants (l'évolution du Chiffres d'Affaires des commerciaux, l'ICC, le CA du locataire...). De plus, les charges afférentes au bien peuvent être réparties au choix. 
• L'étude du dossier des locataires est plus aisée. On constate actuellement que plus de 30% de dossiers déposés par les particuliers en vue d'une location en Ile-de-France sont falsifiés. En outre, les capacités financières des entreprises sont nettement supérieures à celles des particuliers. Pour preuve, malgré la crise financière de 2008, le taux d'occupation financier des SCPI n'a baissé que de 0,8%.
• La tendance du marché professionnel paraît nettement plus propice. Depuis 1999, aussi bien les loyers que les prix ont augmenté de manière beaucoup plus saine que le marché résidentiel, conduisant à de véritables opportunités.

La nature fiscale des revenus locatifs en SCPI de rendement

Les revenus générés pour l'investisseur sont classés dans la catégorie des revenus fonciers. On en déduit que la nature fiscale des loyers émanant du parc locatif professionnel est identique au marché du résidentiel. Louer un appartement ou acquérir des parts de SCPI conduit donc à la même fiscalité. D'un point de vue administratif, l'investisseur doit remplir la déclaration 2044 correspondant aux revenus fonciers. Pour plus d'informations concernant la partie fiscale, rendez-vous sur le dossier consacré à ce point.

La distribution des revenus

La SCPI de rendement, comme son nom l'indique, a pour but de verser un rendement régulier à l'investisseur. Après une période de carence initiale, en général de 3 mois (en fonction des statuts des SCPI), la jouissance des parts débute et les loyers (aussi appeler dividendes) sont alors distribués de façon trimestrielle au prorata du nombre de parts détenues. Actuellement, on peut attendre un rendement compris entre 4,5% et 7% en fonction de la SCPI sélectionnée.

Finalement, la SCPI répond aux problématiques de création de capital futur et/ou de revenus complémentaires pour la retraite. Les SCPI sont également une bonne alternative aux fonds euros des contrats d'assurance-vie puisque ces derniers sont en chute libre depuis quelques années.

Comprendre la SCPI en vidéo

Comment investir en SCPI ?

Après avoir mis en évidence les principales caractéristiques des SCPI de rendement, il reste un point en suspens : comment investir ? 

Il existe 4 possibilités pour investir en SCPI :

• L'acquisition de SCPI au comptant
• L'acquisition de SCPI à crédit
• L'acquisition de SCPI en démembrement
• L'acquisition de SCPI en assurance vie

1. Investir dans une SCPI de rendement en cash, c'est-à-dire sans recourir à un prêt bancaire, permet d'obtenir des rentes régulières pour compléter ses revenus. Les rendements des meilleures SCPI peuvent atteindre 7% et sont perçus trimestriellement à terme échu, donc en avril, juillet, octobre et janvier. Ces revenus sont fiscalisés à hauteur de la tranche marginale d'imposition (TMI) à laquelle s'ajoute la CSG/CRDS. Il est donc préférable d'acquérir des parts en cash si vous êtes peu fiscalisé ou si vous possédez des réserves de déficits fonciers. Une stratégie alternative réside dans un investissement en SCPI détenant son parc hors de France, comme les SCPI européennes. 
2. L'acquisition de parts de SCPI par emprunt est une solution pour se créer du patrimoine en utilisant une épargne mensuelle régulière. L'intérêt majeur de ce type d'acquisition est d'utiliser l'effet de levier du crédit afin que les loyers perçus remboursent en grande partie les échéances de crédit. Par exemple, pour un investissement de 100 000€ avec un prêt sur 20 ans, la différence entre la mensualité et le loyer sera d'environ 200/250€, y compris la fiscalité supplémentaire ! N‘hésitez pas à utiliser notre simulateur pour prendre en considération votre situation fiscale personnelle.
3. On peut également acheter des parts de SCPI en démembrement, c'est à dire, soit acheter l'usufruit de la SCPI, soit la nue propriété. L'usufruit de SCPI correspond à la jouissance des fruits de l'investissement, en l'occurrence des loyers. L'acquisition des parts se réalise avec une décote plus ou moins forte selon la durée du contrat de démembrement. Au bout du contrat, la pleine propriété revient au nu propriétaire. Ce dernier achète également avec une décote mais ne perçoit pas de loyers. Il est exonéré d'impôt sur la fortune pendant la période de nue propriété.
4. Il est possible d'investir en SCPI dans un contrat d'assurance vie. Les dividendes perçus servent à racheter des parts ou à réinvestir sur un autre fond (euros ou actions par exemple). L'intérêt majeur de ce montage est de bénéficier, après 8 ans, de la fiscalité avantageuse des contrats d'assurance vie. En effet, tant que l'investisseur ne procède pas à des rachats (partiels ou complets) il n'y a pas de fiscalité.

Finalement, le choix entre ces différentes façons d'investir en SCPI dépend de plusieurs paramètres :

• La fiscalité de l'investisseur ;
• L'horizon d'investissement ;
• La finalité de l'investissement ;
• La capacité d'endettement et d'épargne mensuelle ;
• Du capital disponible et liquide ;
• D'un projet de transmission patrimonial.

Fiscalité : pour bien choisir son projet d'investissement en SCPI de rendement, il convient de connaître sa tranche marginale d'imposition pour optimiser sa fiscalité. Cette dernière dépend des revenus imposables annuels. En effet, un investissement en cash dans une SCPI de rendement pour un particulier se situant dans une TMI à 41% sera peu rentable puisque l'ensemble de ses dividendes perçus seront imposés à hauteur de 41% + 15,5% (CSG/CRDS). Par conséquent, d'une rentabilité locative initiale de 5,5% brut d'impôt, on tombe à 2,39% net d'impôt !

Horizon de placement : un investisseur doit avant tout se dire qu'un investissement dans un SCPI de rendement est un investissement de moyen/long terme. La durée minimale recommandée par l'autorité des marchés financiers est de 8 ans. Un investisseur doit donc être vigilant pour ne pas bloquer soit son cash, soit sa capacité d'endettement sur ses futurs projets personnels.

Objectif : quel est l'objectif final de l‘investissement locatif ? Se créer une rente ? Diversifier son patrimoine ? Faire fructifier du capital ? Réaliser une transmission patrimoniale ? Selon cet objectif, la nature de l'investissement sera différente.

Epargne mensuelle : pour recourir à un emprunt afin d'acheter des SCPI de rendement, il convient de connaître sa capacité d'endettement. Généralement, les banques prennent en compte 70% des loyers à venir pour calculer ce taux. En revanche, les modalités de calcul et les prises de garantie varient fortement d'une banque à l'autre. De plus, il faut déterminer un niveau d'épargne mensuel indolore pour couvrir le différentiel entre les mensualités payées et les loyers perçus.

Capital disponible : Si l'on souhaite acheter des parts de SCPI en cash ou en assurance vie, il faut au préalable définir une somme qui est déblocable et garder de côté au minimum 3 mois de salaire pour couvrir les imprévus.

Transmission : l'investissement a-t-il pour objectif de transmettre du patrimoine ? A quel horizon ? On peut le réaliser via une SCI et/ou en démembrant les parts de SCPI. Il existe certaines subtilités pour cet objectif pour lesquelles il est préférable d'être accompagné(e) par une personne compétente.

Pour être sûr de faire le bon choix, il est fortement conseillé de se faire aider par un expert qui sera à même de répondre à l'ensemble de vos questions.

Pour résumer, le principe d'une SCPI de rendement réside dans :

• un patrimoine constitué de biens professionnels : boutiques, bureaux, entrepôts ;
• une rentabilité locative comprise entre 4,5% et 6%/an pour le souscripteur de parts ;
• une fiscalité équivalente à un investissement traditionnel (déclaration 2044) ;
• une multitude de possibilités d'acquisitions de parts de SCPI de rendement.