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Acheter de la SCPI à crédit, un bon choix ?

par | SCPI de rendement

Acheter de la SCPI à crédit, un bon choix ?

Avec aujourd’hui plus de 47 milliards d’euros de collecte en 2018, les SCPI rencontrent un succès reconnu par de nombreux épargnants français qui adoptent cet investissement phare, notamment grâce à ses performances. En effet, si cet investissement est très porteur aujourd’hui c’est en partie grâce à ses différentes possibilités de financement, par l’achat au comptant mais également grâce au financement par crédit. 

Investir à crédit c’est aussi élargir la possibilité pour tout type d’investisseur possédant un budget plus serré de pouvoir accéder à ce type d’investissement. Investissement fiable qui garantit une rentabilité de leur emprunt et de leur investissement rapide et bénéfique.

Aujourd’hui, un tiers de la collecte des SCPI se fait via le crédit immobilier. Investir dans la pierre papier à crédit est donc un investissement efficace pour se constituer un patrimoine et acquérir un revenu à moyen terme.

Effet de levier profitable aux épargnants

Un contribuable qui souhaite acheter des parts de SCPI par le crédit lui permet d'en tirer deux avantages non négligeables :

  • Grâce à la tendance qui s’affiche sur le marché depuis quelques années, les taux intérêts sont historiquement bas faisant profiter l’achat de l’immobilier à crédit ;
     
  • L’investisseur bénéficie dans un second temps d’un rendement moyen assez élevé de l’ordre de 4,8 % en moyenne. 

On constate donc que les porteurs de parts bénéficient à la fois d’un remboursement d’emprunt peu onéreux et en même temps des dividendes attractifs que celui-ci reçoit proportionnellement aux pars qu'il détient au sein de la SCPI. 

Ainsi, investir dans une SCPI à crédit c’est pouvoir bénéficier de ce qu’on nomme donc « un effet levier ». L’effet levier n’est autre que la différence entre le coût du crédit et le rendement net de l’épargne. Les loyers ainsi générés par l’acquisition de parts d’une SCPI vont permettre de rembourser une partie des mensualités engendrées par le crédit. L’investisseur va devoir payer la différence, le reste dû qui ne sera d’autre que son effort d’épargne réel.

À la vue du remboursement, les dividendes reçus par la SCPI permettent alors de diminuer l’effort d’épargne de l’investisseur puisqu’ils vont régler une partie ou la totalité des mensualités du prêt. Lorsque celui-ci est totalement remboursé, les dividendes deviennent alors des compléments de revenus pour celui qui investit.

Investir à crédit, permet dans un premier temps, à ce que les loyers servent à rembourser les mensualités des crédits. De plus les dividendes vont donc apporter un revenu supplémentaire. Cette opération va donc répondre à plusieurs besoins : 

  • Se permettre de se constituer progressivement un capital immobilier ; 
     
  • Acquérir des revenus complémentaires afin d’anticiper la préparation de sa retraite ;
     
  • Se protéger : le crédit comprend une assurance décès- invalidité permettant à l’investisseur de protéger ses proches contre les sinistres (ce qu’on nomme une assurance du prêt). Selon les différents contrats et les options qui en découlent, le souscripteur pourra alors compter sur des garanties plus ou moins importantes et étendues en vue de garantir une protection optimale de son foyer familial.
     
  • Et enfin, cela permet de préparer grâce au complément de revenu le financement des études de ses enfants.

Exemple concret

Si on emprunte 50 000 euros pour l’achat de parts de SCPI à crédit, avec une durée de remboursement qui s’étend sur 20 ans. L’obtention de crédit peut se faire avec un taux de l'ordre de 2%. Ainsi l’effort d’épargne sera donc la différence entre les mensualités de remboursement additionné à l’impôt en déduction des rendements de la SCPI. 

Les intérêts d’emprunt vont être fiscalement déductibles des revenus que l’investisseurs perçoit de la SCPI, permettant ainsi de diminuer sa fiscalité.

Des taux de prêts bancaires extrêmement bas, qui avec des rendements pour les sociétés comme CORUM Origin et Corum XL, acteur majeur de l’immobilier offrent un taux de rendement bien supérieur au coût du crédit.

Types de crédit à la disposition de l’investisseur

Le financement d’une SCPI, peut se faire par plusieurs options, investir dans la pierre sans passer par l’option classique « au comptant » ;

  • Via un crédit à la consommation ;
  • Un crédit in fine ;
  • Un crédit amortissable. 

Le crédit amortissable, le plus fréquent il permet d’établir un montant de remboursement mensuel et fixe.

Le crédit in fine, est utilisé par les investisseurs se trouvant fortement imposés. Ce dispositif permet de rembourser le capital en fin de période, seuls les intérêts du crédit vont être payés par l’investisseur. Intérêt du crédit déductibles des revenus perçus, atténue le poids de la fiscalité pour cette opération.

Avantages majeurs de l’achat à crédit

Opération porteuse sur le long terme procurant :

  • Un rendement très dynamique que nous offrent les SCPI ;
     
  • Taux intérêts à la baisse entre 1,5% et 2,5% ;
     
  • Des avantages : déduction des intérêts d’emprunt grâce aux revenus trimestriels générés par la détention de parts de SCPI.

Quand investir à crédit ? 

Investir à crédit est profitable pour les épargnants, lorsque la rentabilité de la SCPI et supérieure au taux de l’emprunt du crédit. La différence est donc un bonus pour l’épargnant qui se trouve enrichi.

Si une hausse de la valeur d’une part de SCPI est à prévoir, il sera alors préférable de choisir l’investissement par le crédit. 

Sur le plan fiscal  

La fiscalité va être atténuée. En effet, l’investissement au crédit est très intéressant sur le long terme car les intérêts générés par le crédit vont être déductibles des revenus fonciers du porteur de parts. 

Acquérir des parts de SCPI grâce au crédit est donc particulièrement avantageux pour les épargnants français. Pour que le succès de l’opération soit garanti, la SCPI ainsi sélectionnée devra être performante et montrer une capacité à pouvoir obtenir un rendement attractif et stable dans le temps en adéquation avec un taux de crédit le plus faible possible. Pouvoir acheter à crédit dans l’immobilier est donc une avancée pour l’épargnant, ce qui lui permettra de se construire un patrimoine immobilier sans utiliser un apport personnel trop important. Investir par le crédit c’est donc offrir plus de souplesse et de protection à l’épargnant. De même, si celui dispose d’une capacité d’endettement élevée, investir à crédit sera un moyen totalement adapté pour un tel profil. 

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