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Les avantages qu'offrent les investissements en SCPI

par | SCPI de rendement

Les avantages qu'offrent les investissements en SCPI

Vous vous êtes sûrement résolu à entreprendre de nouveaux projets pour 2018, mais avez-vous également pensé à vos finances ? L’heure est venue pour vous de placer votre argent et de s’en assurer un bon rendement ! L’investissement en SCPI, ça vous parle ? Les SCPI sont des Sociétés Civiles en Placement Immobilier. Ce type de placement immobilier permet d’épargner en toute sécurité. Détenues par des sociétés de gestion, les SCPI sont en fait composées de grands parcs d’immeubles dispatchés dans la France entière et de plus en plus à l’étranger. On compte aujourd’hui 178 SCPI et 28 sociétés de gestion.

SCPI de rendement : un placement rentable en 2017

En vogue, l’investissement en SCPI se positionne aujourd’hui comme l’un des placements les plus prisés et appréciés par les contribuables français désirant se constituer un complément de revenu ou une épargne rentable. Le montant global de collecte pour l’année 2017 a dépassé les 8,5 milliards d’euros contre près de 5,6 milliards d’euros pour 2016. La capitalisation des SCPI avait déjà atteint les 47,7 milliards d’euros au 30 juin 2017 contre 43,5 milliards d’euros pour l’année complète 2016. Ces derniers chiffres montrent clairement le vif succès de cette solution d’épargne et par conséquent, un avenir plutôt viable.

Investissement en SCPI : les avantages

Afin de vous aider à avoir une meilleure vision d’un investissement en SCPI, nous vous proposons d’en énumérer les nombreux avantages :

  • Une rémunération avec un rendement très attractif ;
  • Une solution de placement accessible pour tous les budgets ;
  • Le bénéfice de la dynamique de l’immobilier professionnel ;
  • Une mutualisation des risques locatifs ;
  • L’ample choix sectoriel ou géographique de la SCPI ;
  • Une revente organisée et facilitée ;
  • Aucune trésorerie, aucune gestion ;
  • Un investissement chapeauté par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers) ;
  • Le choix d’investir au comptant, à crédit, en démembrement ou via un contrat d’assurance-vie.

Avant tout engagement dans un investissement en SCPI, il convient à chaque potentiel investisseur de se tenir informé des dernières actualités en termes de fiscalité et de finance comme par exemple le Projet de Loi de Finances 2018, le recentrage du Pinel ou encore la hausse générale des prix dans l’immobilier. Aussi, il faut prendre en compte que la SCPI est un placement sur le long terme et que les dividendes sont versés trimestriellement.

SCPI de rendement : le placement phare de 2018

Trêve de réflexion, la SCPI est faite pour vous chers Français ! Si les volumes de la collecte et de la capitalisation en 2017 sont prometteurs et que les avantages d’un investissement en SCPI font rêver, l’évolution favorable de la croissance économique en France à la fin de l’année 2017 est une nouvelle indéniablement réjouissante pour les contribuables investisseurs en SCPI. L’augmentation de la croissance française va pousser les entreprises à investir et par conséquent leurs besoins en locaux vont s’accroître et c’est à ce moment précis que les Sociétés Civiles en Placement Immobilier vont jouer une fonction économique fondamentale. En effet, elles vont diriger la croissance vers les secteurs et les zones géographiques où elle se trouve comme par exemple en Allemagne où le rendement du placement est très attrayant puisqu’il tourne autour de 5% à l’instar de la SCPI Novapierre Allemagne. Estimé à hauteur de 4,3% en 2017, la rentabilité moyenne pour une SCPI reste nettement supérieure à celle dégagée par les fonds en euros des contrats d’assurance-vie proposant des taux d’intérêt souvent inférieurs à 2%.

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Nous voyons émerger de plus en plus de SCPI proposant d’investir en Europe, et plus précisément en Allemagne, comme la SCPI Novapierre Allemagne. Les villes comme Hambourg, Frankfort ou Berlin sont attractives de par le prix de l’immobilier faible, mais aussi grâce à une fiscalité foncière plus douce qu’en France.

Les prix des loyers plus modérés sont-ils compensés par les autres avantages de l’immobilier allemand ?

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Investissement en SCPI : des spécificités économiques plus favorables en Allemagne

L’Allemagne maintient depuis plusieurs années une position stable et dominante sur le marché européen. Atteignant les 2,2% en 2017, la croissance de ce pays dépasse aisément celle obtenue durant ces 5 dernières années.

Cela s’explique par un contexte favorable à l’économie allemande, des taux d’emprunt faibles, un euro bas et des matières premières abordables. Les exportations ont fait un bond de plus de 7% et la consommation des ménages a augmenté de 2,7%. Ce dernier chiffre reflète une situation de quasi plein emploi dans le pays permettant de dégager une augmentation du revenu disponible des foyers de 3,2%.

En ce qui nous concerne pour les SCPI spécialisées telles que Novapierre Allemagne, proposée par Paref Gestion, l’augmentation du pouvoir d’achat des foyers allemands se répercute dans le développement des commerces de grandes surfaces et des centres commerciaux. L’investissement immobilier dans ce type de biens a nettement progressé pour suivre la demande accrue des consommateurs. Les taux d’emprunts dits “primes” sont passés sous la barre des 5%, plus de 5,5 milliards d’euros ont été investis dans les centres commerciaux et les grandes surfaces en 2016.

Dans ce contexte économique florissant, il est naturel de se tourner vers des investissements immobiliers de locaux commerciaux en Allemagne pour aller chercher les rendements les plus intéressants.

Rentabilité des SCPI : des impôts et charges plus avantageux en Allemagne

Les traités de non-double imposition entre la France et l’Allemagne font que les revenus issus des loyers sont imposés en Allemagne et non en France. Le taux d’imposition dans ce cas est fixé à 15,825%, ce qui reste dans la plupart des cas bien inférieur au barème progressif français. De plus, les intérêts d’emprunt des crédits contractés par la SCPI permettent de bénéficier d’un abattement supplémentaire de l’investisseur français. La société de gestion s’occupe de communiquer à chaque associé le montant du revenu brut ainsi que les charges et abattements dont il bénéficie.

Il est notable aussi de préciser que les revenus perçus par la SCPI d’origine allemande ne sont pas soumis aux charges sociales en France. Cependant, ces revenus doivent être déclarés, au même titre que ceux d’origine française dans l’imprimé n°2047, dans la case n°2042. Quant à l’imposition allemande sur les revenus de la SCPI pour un investisseur français, cette dernière est de l’ordre de 10% prélevés à la source.

En définitive, même si les revenus fonciers perçus en Allemagne doivent être déclarés sur les revenus en France, l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt permettant de lisser l’imposition avec les autres revenus du foyer.

Les SCPI spécialisées sur le territoire allemand sont intéressantes financièrement et fiscalement. Même si les loyers sont plus bas qu'en France, les rendements sont plus intéressants en Allemagne et ce, grâce à un prix d'achat et des taux d’intérêts plus faibles. La popularité de ce type de SCPI montre que la tendance se confirme.

Enfin, si les démarches de déclaration des revenus de source étrangère s'avèrent parfois complexes, ce type d'opération reste quoiqu'il arrive très intéressant et prometteur. Novapierre Allemagne fait d'ailleurs partie des 20 meilleures SCPI recommandées par scpi-8.com.

Qu'est-ce que le DVM ?

Derrière ce sigle se cache le Taux de Distribution sur Valeur de Marché, correspondant au dividende de l'année sur le prix moyen au cours de cette année. Ce nouveau calcul permet de lisser les variations et de diminuer l'écart entre SCPI à capital fixe et variable. Ce critère est pertinent dans le choix d'une SCPI. En effet, cela permet d'avoir des informations concernant le passé financier d'une SCPI.

Il est à allier avec les autres paramètres des SCPI : le rapport annuel, la valeur de reconstitution, la valeur de réalisation, la capitalisation, le report à nouveau etc.

Pas le seul critère à prendre en compte

Il est important de prendre plusieurs éléments au moment de la sélection d'une SCPI. Le DVM est l'un d'entre eux mais pas le seul. En effet, la valeur de ce taux n'assure pas que la SCPI maintienne son rendement dans le temps.

La qualité du parc immobilier est un critère déterminant dans le choix d'une SCPI, c'est ce qui assure que les biens immobiliers ne perdront pas de valeur ou bien en prendrons au fur et à mesure des années.

Certaines SCPI ont un patrimoine immobilier très qualitatif, par exemple les SCPI purement parisiennes, et forcément le DVM sera moindre (car le prix de l’immobilier est élevé et que les montants des loyers ne suivent pas la même évolution) comparé aux autres SCPI du marché.

Par ailleurs, la société de gestion est à prendre en compte dans le choix d'une SCPI. En effet, il faut que les gérants soient reconnus sur le marché, qu'elle ait de l'antériorité dans le milieu. Ces paramètres assurent la future bonne santé d'une SCPI. Nous vous recommandons de sélectionner votre portefeuille de SCPI avec un professionnel qui analysera ces différents critères et vous décryptera chacun d'entre eux. Acquérir des parts de SCPI par le biais d’une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés permet de répondre à deux critères importants : limiter son imposition et préparer sa transmission.

Cela va sans dire que détenir des parts de SCPI dans une société soumise à l’IS permet de bénéficier d’une fiscalité plus douce que celle des revenus fonciers soit 15% jusqu’à 38 120€, les associés quant à eux ne seront imposés qu’en cas de distribution des résultats. Vous l’avez bien compris, ce montage est une stratégie de capitalisation sur le long terme.

Principes de la stratégie

L'opération consistera à apporter des liquidités à une société civile, cette dernière va investir dans des SCPI de rendement. La quote-part de revenus imposables au niveau de la société civile en sa qualité d'associée de la SCPI sera soumise à l'impôt sur les sociétés, quelle que soit la nature des revenus en question, la catégorie « revenus foncier » sera donc supprimée.

C’est si seulement s’il y a distribution du résultat par la société civile que la fiscalité s’appliquera pour chaque associé. S'ils le désirent, les associés pourront appréhender la trésorerie de la société sans aucune fiscalité par le biais de remboursement de leurs comptes courants d'associés.  

Il est nécessaire de préciser que les parts sociales peuvent être données en nue-propriété aux enfants à moindre coût fiscal dès lors que la société est fortement endettée du fait de l'existence des comptes courants d'associés.

 Avantages de la stratégie

  • L’investissement en SCPI est un placement souple, il sera possible de diversifier facilement les supports ;
  • Par le biais des SCPI les acquéreurs vont pouvoir accéder au marché de l’immobilier d’entreprise offrant des rendements supérieurs à ceux de l’habitation ;
  • Libre organisation des pouvoirs de gestion dans les statuts ;
  • Les associées auront le choix de distribuer le résultat ou non ;
  • Les associés pourront transmettre les parts sociales de manière échelonnée tout en conservant le contrôle et le pouvoir.

A savoir

Si vous détenez une société civile à l’impôt sur le revenu et que vous souhaitez basculer à l’impôt sur les sociétés, ce passage est définitif et irrévocable, il ne vous sera plus possible de revenir à société dite « semi transparente ».

En outre, l’amortissement sur des parts de SCPI est impossible, ce qui signifie que lors de la revente des parts, vous optimiserez fortement la fiscalité liée à la plus value immobilière pour les professionnels. Avant toute décision, il est indispensable de consulter un gestionnaire de patrimoine, pour connaître les tenants et les aboutissants de cette stratégie, et savoir si elle correspond à votre situation patrimoniale.

La collecte des SCPI en 2017 a dépassé les 4,8 milliards d’euros, record historique par rapport à 2016 soit une augmentation de plus de 50%. Ces chiffres, comme le précise Arnaud Dewachter, montrent la préoccupation des français pour la préparation de leur retraite.

En ce qui concerne les rendements, les SCPI ont distribué aux associés un rendement moyen de l’ordre de 4,7%, et cet investissement n’échappe pas à la règle des classements puisque pour les investisseurs ce qui compte c’est la performance.

Il existe en France à peu près 170 SCPI mais intéressons-nous au seules SCPI de rendements, en effet les fiscales outre leur intérêt limité n’offrent que de rendements faibles. Les SCPI de rendements sont principalement investies dans des biens immobiliers tels que bureaux, commerces, murs d’hôtels, santé, logistique, tous ces biens sont achetés par l’argent collecté par la SCPI auprès des sociétaires qui reçoivent en contre partie des parts de la SCPI. La société de gestion (qui gère la SCPI) qui s’occupe des investissements va louer ces biens afin que la SCPI distribue des loyers aux associés au prorata des sommes investies. Avec des rendements servis supérieurs à 4% elle fait bien mieux que l’assurance vie ou que le livret A et autres livrets bancaires.

Chaque année le patrimoine de ces SCPI est expertisé par un commissaire aux compte indépendant ce qui permet éventuellement aux SCPI de revaloriser la valeur de la part. Les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et imposés comme tels puisque les SCPI sont transparentes fiscalement.

Autre point positif, les SCPI peuvent être achetées à crédit afin de profiter de l’effet de levier, elles peuvent aussi être démembrées afin d’optimiser la fiscalité en cas de transmission.

Pour investir dans des SCPI de rendement, il est important de faire appel à un professionnel CGP qui indiquera les meilleures SCPI du marché, notons qu’en 2017 la SCPI Corum a reçu le titre de meilleure SCPI européenne.

L’investissement en SCPI connaît un succès sans précèdent depuis quelques années et les raisons de ce succès sont simples : suppression du risque liée aux locataires et aux charges inhérentes à tout bien immobilier classique.

Toutefois, l’achat de parts de SCPI et notamment de rendement ne permet d’optimiser l’imposition au titre des revenus fonciers. C’est la raison pour laquelle les investisseurs - ayant une pression fiscale assez haute - évitent cet investissement, mais n’y a t-il pas un moyen d’optimiser de manière efficiente la taxation des revenus fonciers ?

SCPI : Quelle fiscalité ?

Les parts de SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers. En l’espèce, chaque investisseur sera taxé à sa tranche marginale d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Vous l’avez bien compris, pour les investisseurs ayant une tranche marginale d’imposition supérieure à 30%, la taxation avoisine très rapidement les 50%, ce qui impacte fortement à la baisse le rendement de ces parts.

Toutefois, cette taxation lourde s’applique seulement aux revenus fonciers de source française et non a celles de sources étrangères, une explication s’impose.

SCPI Européennes : Focus
Les SCPI européennes ont le vent en poupe tant par leur nouvelle stratégie apportant un vent d’air frais aux SCPI « poussiéreuses » du marché et en permettant d’obtenir une fiscalité plus douce.

Par le jeu des conventions fiscales, les SCPI dont le patrimoine immobilier est détenu hors France ne sont pas assujetties aux prélèvements sociaux. Ce principe est l’élimination des doubles impositions, ce à quoi s’ajoute un tout autre taux que celui de la tranche marginale d’imposition. Pour être concis et éclairer les investisseurs, le calcul est le suivant : les associés de la SCPI seront assujettis au frottement fiscal entre la tranche marginale d’imposition et le taux moyen. Aussi, les investisseurs peuvent bénéficier d’un rendement satisfaisant tout en réduisant considérablement l’impact fiscal au titre de cet investissement.

La déclaration de ces revenus se fait via le formulaire 2047 permettant de déclarer les revenus de source étrangère.

SCPI européennes : déductibilité ou non des intérêts d’emprunts

Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de parts de SCPI sont en principe déductibles sous réserve du respect des conditions suivantes :

  • Les emprunts doivent avoir été engagés en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu foncier ;
  • Les intérêts portent sur des emprunts visant à l’acquisition desdites parts ;
  • Les intérêts doivent être payés au cours de l’année d’imposition du contribuable.

Les intérêts des prêts contractés pour l’acquisition de parts d’une SCPI qui investit en Allemagne, viendront donc réduire le revenu foncier allemand pris en compte pour la détermination du taux d’imposition en France du porteur de parts résident fiscal français.

Cependant, ces intérêts ne pourront en aucun cas être déduits des revenus fonciers de source française, que ce même porteur de parts de SCPI pourrait par ailleurs percevoir.

En d’autres termes, les SCPI européennes offrent une combinaison rendement/fiscalité assez intéressante.

Dans la famille des placements immobiliers depuis quelques temps les SCPI se font de plus en plus de place. Plusieurs raisons à cela : leur rendement attractif, également le fait de ne pas avoir de gestion locative, on peut aussi ajouter le fait de profiter de l’expertise d’une société de gestion qui s’occupe réellement de tout dans la gestion du parc immobilier.

Lors d’un tel investissement, la plupart des personnes s’intéressent au rendement, à la capitalisation de la SCPI… Pour les investisseurs plus experts d’autres paramètres entrent en compte, notamment le délai de carence. 

Ce dernier est difficilement acceptable pour un nouvel entrant cependant, il est indispensable pour pérenniser la SCPI dans le temps.

Le délai de carence

Cette notion peut aussi être appelée délai de jouissance. Il correspond au temps qu’il faut attendre afin de percevoir ses premiers loyers en SCPI. Ce délai varie suivant la société de gestion, la SCPI. Il peut également évoluer suivant les conditions d’investissement : si les conditions pour acheter des biens se tendent généralement des sociétés de gestion peuvent alors allonger ce délai. Cela permet donc à la SPCI d’intégrer de nouveaux immeubles qui vont générer des loyers supplémentaires. Nous allons maintenant voir avec un exemple pourquoi il est très important afin de préserver l’équité de chacun dans la SCPI.

L’importance du délai de carence 

Pour montrer l’importance de ce délai nous allons prendre un exemple chiffré illustrant une arrivée de nouveaux investisseurs dans la SCPI.

Au départ, la SCPI dispose de 100 associés et son parc immobilier génère 500€ de loyer en tout à distribuer à chacune de ces personnes. En divisant la somme totale par le nombre d’associés chacun reçoit 5 euro.

Maintenant 10 nouveaux associés apportent leurs fonds à la SCPI il y a deux cas :

 à Sans délai de carence ces nouveaux associés veulent immédiatement leurs loyers : la conséquence est que la société de gestion distribue 500€ non plus à 100 personnes mais à 110 ; dans ce cas tout le monde est pénalisé (surtout les anciens associés) qui se font diluer et ne reçoivent plus que 4,54€.

à Avec délai de carence les nouveaux associés attendent que de nouveaux biens soient achetés et génèrent des loyers supplémentaires. Dans ce cas le délai de carence permet d’attendre que les loyers passent de 500 euro à 550. Dans ce cas les 110 associés reçoivent 5 euro chacun.

En conclusion le délai de carence est perçu au départ comme un point négatif par les investisseurs. Il faut bien se rendre compte que le but n’est pas de pénaliser les entrants mais de pérenniser le modèle actuel : en permettant à la société d’avoir du temps pour investir correctement l’argent fraichement entré. 

Une fois ce délai passé il n’y a plus de carence au cours de la vie du placement, cela vaut bien quelques temps d’attente. Pour toute question supplémentaire n’hésitez pas à vous rapprocher d’un cabinet en gestion de patrimoine.

L’immobilier attire grâce aux taux bas et c’est en effet une bonne période pour investir à ce titre. Toutefois, beaucoup de charges vont diminuer à long terme le rendement de l’opération (souvent réalisée sur une vingtaine d’années). On peut trouver le ravalement de façade, la toiture, la cage d’escalier et tout le gros œuvre. Par ailleurs, un achat d’appartement généralement une copropriété et donc des frais annexes et du temps à allouer à cela.

C’est à ce titre que l’investissement en SCPI s’avère être une bonne alternative.

Investir en SCPI c’est éviter des frais de notaire à l’entrée. Il est aussi simple d’acheter des parts de SCPI que d’ouvrir un contrat d’assurance-vie.

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Quel sous-jacent avons-nous ?

C’est une société de gestion qui s’occupe d’acheter, de mettre en location, de rénover et de revendre des biens. Ce peut être des pas de portes, des commerces, des bureaux, des entrepôts, des crèches, des résidences de service etc.

Les baux sont des baux commerciaux et non des baux contractés avec des personnes physiques. Les biens sont situés en France ou en Europe et bientôt à l’étranger.

On accède donc à l’immobilier sans gestion, sans trésorerie à provisionner, sans délai de revente trop important.

Quant au rendement on peut espérer entre 4%-6% selon les SCPI. Certaines SCPI sont très anciennes et disposent de rendements légèrement en-dessous des 5%. D’autres SCPI ont de moins fortes capitalisation mais ont des rendements plus élevés.

Attention cependant tout n’est pas qu’une question de rendement. Ce qui va compter c’est la capacité de la SCPI à dégager un revenu régulier et stable tout en étant capable de diversifier son actif immobilier.

La bonne nouvelle c’est que les SCPI sont contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers c’est à dire qu’elles sont statistiquement mieux gérées qu’un patrimoine personnel. En effet, la valorisation se fait chaque année par un expert indépendant qui estime la valeur du parc immobilier. Tous les 5 ans cet expert change. Dans l’hypothèse où la valeur estimée varie de + 10% ou -10% alors la société de gestion est obligée de revaloriser son prix de part.

Enfin il faut savoir que chaque trimestre et chaque année la SCPI est obligée d’émettre un bulletin ou rapport afin de rendre compte de son activité. Afin de bien savoir quelle SCPI choisir n’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller en gestion privée

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