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Comment et pourquoi investir en SCPI ?

par | SCPI de rendement

Comment et pourquoi investir en SCPI ?

Petit rappel sur les SCPI

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement en immobilier. Le principe de ces SCPI est de permettre à des épargnants d’investir dans l’immobilier avec une somme minimum faible. Plusieurs SCPI ont un prix de souscription minimum de 1000 €. Les sommes collectées sont ensuite investies dans un parc immobilier par une société de gestion. 

L’immobilier se compose principalement de murs de commerces ou de bureaux pour les SCPI de rendement. Il existe également des SCPI résidentielles qui sont souvent des SCPI spécialisées dans des niches fiscales telles que la loi Pinel, loi Malraux ou loi Duflot. Ces SCPI donneront droit à des dividendes et à l’économie d’impôt en vigueur selon la loi.

Le rôle de la société de gestion est essentiel au point de vue de la performance de chaque SCPI. C’est elle qui, en fonction de la stratégie annoncée, va s’occuper d’acheter, louer, gérer et revendre le parc immobilier. Il existe trois moyens possibles d’acquérir des parts de SCPI.

Investir en SCPI de rendement est une alternative très crédible à l’investissement locatif classique. On retrouve les mêmes leviers de performance. Cela concerne la perception d’un revenu régulier et la valorisation de son capital. On y rajoute néanmoins d'autres avantages tels que l’absence de gestion, un revenu net de frais ou encore une vraie mutualisation de son investissement.

L’intérêt de cet investissement est donc renforcé. Et il l’est d’autant plus puisqu’il s’envisage tout à fait par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière).

L'investissement SCPI en direct

En effet, l’investissement en SCPI peut s’envisager en direct. L’investisseur perçoit donc directement les loyers de son investissement. Mais le dispositif se destine également aux personnes morales comme les SCI. Ceux qui recherchent l’optimisation patrimoniale peuvent donc tout naturellement investir en parts de SCPI par l’intermédiaire de leur SCI, que celle-ci soit à l’IS (Impôt sur le Sociétés) ou à l’IR (Impôt sur le Revenu).

Le principe est le même que pour l’acquisition d’un bien classique, la SCI devient propriétaire des parts SCPI. L’opération peut d’ailleurs être réalisée en cash, à crédit ou par le biais d’un financement mixte.

En contrepartie de son acquisition, la SCI perçoit les loyers, versés de façon mensuelle ou trimestrielle (en fonction de la SCPI). Les loyers sont ensuite imposés selon l’option fiscale de la SCI ; soit au niveau du résultat net et soumis à l’IS, soit au niveau des associés en fonction de leur quote-part de détention.

Il est donc tout à fait possible d’associer les avantages d’une SCI, à savoir faciliter la gestion mais également la transmission d’un patrimoine immobilier avec ceux de la SCPI, plus souple et flexible. Une SCI déjà constituée peut également diversifier son patrimoine par l’acquisition de parts SCPI.

La SCI pour optimiser la fiscalité

Enfin, pour optimiser la fiscalité, le recours à une SCI à l’IS peut être une solution. Mais cela diffère simplement l’imposition des revenus au niveau de l’investisseur, qui devra au moment de se verser les loyers sous forme de dividende subir l’imposition qui en découle.
En fonction de la situation de l’investisseur, cette configuration peut être privilégiée pour alléger la pression fiscale.

Recourir à une SCI (déjà constituée ou à créer) peut s’envisager pour un investissement en SCPI. En revanche, cela dépend de la situation de l’investisseur mais également de ses objectifs. A partir de ces informations, il est possible de définir le montage adéquat. C’est pourquoi, nous conseillons de solliciter un professionnel de la gestion de patrimoine pour définir et mettre en place ce projet d’investissement.

Comment souscrire autrement qu’en cash lorsqu’on est un particulier ?

Acquérir des parts de SCPI est très simple. Il est possible de se procurer les bulletins de souscriptions sur les sites internet des sociétés de gestion ou de passer par un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier vous guidera dans les démarches administratives. Il est également préférable de demander des conseils à un professionnel qui vous guidera dans le choix des SCPI. Il est possible de réaliser une allocation diversifiée de plusieurs SCPI. Les conseils avisés d’un expert sont un atout pour réaliser une bonne allocation.

L’acquisition de parts de SCPI à crédit

Les SCPI sont considérées comme de l’immobilier à part entière et cela donne droit de faire l’acquisition de ces parts à crédit. De manière analogue à l’acquisition d’un investissement immobilier classique, les mensualités de crédit qui serviront à rembourser le prêt seront en partie financées par les loyers perçus. Cela compte pour environ deux tiers de la mensualité et le reste sera financé par l’effort d’épargne de l’investisseur.

L’acquisition de parts de SCPI via un contrat d’assurance vie.

Certains contrats d’assurance vie permettent d’intégrer des SCPI au sein de leurs contrats. Cela ne représente cependant pas l’intégralité des SCPI disponibles sur le marché. Les meilleurs contrats peuvent contenir jusqu’à 15 ou 20 SCPI différentes. 

La SCPI est un investissement dont le succès se fait grandissant, surtout ces dernières années. Pourquoi les épargnants sont-ils de plus en plus nombreux à se ruer vers ce support d’investissement ?

Quel-est l’intérêt pour les épargnants ?

Investir en SCPI, c’est avant tout investir dans l’immobilier.

En effet, le patrimoine des SCPI est constitué de biens immobiliers et plus souvent de biens immobiliers à usage d’entreprise en France ou à l’étranger.

Les intérêts d’un tel investissement sont nombreux :

  • Accéder à l’immobilier à moindres coûts (contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct) ;
  • Disposer d’un patrimoine immobilier diversifié (les SCPI investissent sur des actifs de bureaux, de commerces, de santé, etc.) en France ou à l’étranger ;
  • Le risque locatif est ici mutualisé entre plusieurs biens immobiliers et locataires ;
  • Bénéficier d’un parc immobilier géré ;
  • Le montant d’investissement est modulable ;
  • Se constituer un patrimoine ;
  • Se constituer des revenus complémentaires réguliers.

Pourquoi intégrer des SCPI dans son patrimoine ?

Les raisons sont là encore multiples.

En effet, les différents modes d’acquisition des parts de SCPI permettent aux épargnants de procéder à l’investissement de différentes façons :

  • Au comptant (cash) ;
  • A crédit ;
  • En assurance vie ;
  • En démembrement.

De plus, investir en SCPI permet de se constituer un patrimoine immobilier et de préparer la succession dans le sens où selon le nombre de parts souscrites, celles-ci peuvent être facilement réparties entre les différents héritiers.

Par ailleurs, selon le type de SCPI choisi, l’objectif patrimonial sera différent :

  • SCPI de rendement pour du revenu complémentaire ;
  • SCPI fiscale pour de la défiscalisation ;
  • SCPI de plus-value pour de la capitalisation.

Aussi, un avantage fiscal peut être rattaché à l’investissement en SCPI surtout lorsqu’il s’agit de SCPI investies à l’étranger.

L’investisseur avant tout investissement en SCPI doit prendre en compte un certain nombre de facteurs. Pour l’y aider, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel afin de se faire accompagner durant toutes les phases d’investissement.

Investir en SCPI peut répondre à une multitude de stratégies d'investissement. Tout d'abord, la SCPI permet aux investisseurs ayant déjà effectué un investissement immobilier locatif, de diversifier leurs investissements tout en conservant comme sous-jacent une valeur sûre et pérenne : la pierre. 

SCPI : un faible risque d'investissement 

Les propriétaires de biens locatifs ayant rencontré des problèmes avec leurs locataires ou souhaitant se détacher du poids de la gestion, ont tout intérêt à se tourner vers la SCPI. En effet, il arrive que des propriétaires de biens locatifs faisant le point sur leurs investissements ne soit pas pleinement satisfaits. Cette insatisfaction peut provenir de différentes contraintes liées à l'investissement en immobilier direct telles que :

  • Une dégradation du rendement locatif ;
  • Un loyer impayé et/ou un retard de paiement ;
  • Une gestion du bien trop lourde et incompatible avec les autres activités des investisseurs ;
  • Un coût de la mise en gestion du bien dans une agence, qui vient dégrader le rendement locatif.

Lorsque l'investisseur se confronte à une ou plusieurs de ces difficultés, il lui est conseillé d'effectuer un arbitrage au profit d'un investissement en SCPI. Cet arbitrage, va leur permettre de se dégager complètement de la gestion du bien, qui dans le cas de la SCPI est à la charge du gestionnaire. De plus, l'achat de parts de SCPI fait disparaître le risque de non paiement du locataire ainsi que d'éventuels retards de paiement.

Le principe de fonctionnement des SCPI permet à l'investisseur de profiter d'une dilution du risque de non paiement due à la multitude de locataires et de biens composant le parc immobilier de la SCPI. De plus, la SCPI revêt un avantage non négligeable : c'est un produit beaucoup plus liquide que l'immobilier traditionnel et la revente de parts est encadrée et réalisée par la société de gestion.

SCPI : un investissement avantageux

Il existe différentes manières d'investir en SCPI : 

  • Vous avez la possibilité d’ouvrir un contrat d’assurance vie de manière à profiter du traitement fiscal privilégié qu’il propose. En effet, il est possible d’intégrer des parts de SCPI dans l’allocation de votre contrat. En ce qui concerne la souscription de SCPI en direct, il faut distinguer deux façons d’investir, au comptant et à crédit.
  • La SCPI investie au comptant permet de produire du complément de revenu régulier. C'est une bonne solution de diversification de vos revenus et de votre patrimoine.
  • La SCPI investie à crédit est une solution très pertinente. En effet, profiter de l’effet de levier en ayant recours à l'emprunt, permet d’augmenter considérablement le TRI de votre placement.

Les SCPI européennes sont en vogue grâce à leur taux de rendement intéressant et à l’opportunité économique offerte par certains pays membres tels que l’Allemagne ou encore l’Espagne. Corum Conviction, Novapierre Allemagne, Actipierre Europe et LFP Europimmo sont les quatre SCPI pour lesquelles SCPI-8 a analysé leur politique d’investissement au sein de l’Union Européenne.
 

Stratégie de quatre SCPI européennes

Corum Origin a fondé sa politique d’investissement compte tenu du contexte économique européen de ces dernières années. La crise économique a surtout eu un impact sur les marchés immobiliers professionnels espagnols et portugais. La conjoncture entraînant un abattement accru des prix immobiliers, la SCPI européenne Corum Origin a opté pour une stratégie d’investissement opportuniste en choisissant d’acquérir de nouveaux parcs immobiliers en Espagne et au Portugal composés entre autres de la chaîne vestimentaire H&M ou encore d’un réseau de supermarchés. Cette logique opportuniste s’avère extrêmement rentable au point que certains biens ont déjà atteint le seuil de la plus-value. Créée en 2012, la SCPI Corum Origin est implantée dans plus de sept pays et propose un taux de rendement à hauteur de 6%. Son parc immobilier est composé de nombreux types d’actifs tels que des hôtels, des entrepôts, des établissements de santé, des commerces ou encore des bureaux. 

Lancée en 2014, la SCPI LFP Europimmo cible l’Allemagne pour la qualité et la sûreté de son économie. Les spécificités économiques de ce pays germanique véhiculent une réelle confiance dans les investissements immobiliers ainsi qu’un taux de rendement viable. De surcroît, l’Allemagne est l’un des pays européens où l’offre de biens est la plus diversifiée aussi bien sur le plan sectoriel (bureaux, commerces, entrepôts, boutiques, supermarchés) que géographique (Düsseldorf, Munich, Francfort). Cette stratégie de diversification permet à la SCPI LFP Europimmo et sa société de gestion, La Française AM, de dégager une plus-value pérenne ainsi qu’un bon équilibre financier. La société de gestion de placement immobilier pourrait ouvrir son développement prochainement dans les pays du Benelux.

Détenue par la société de gestion Paref Gestion, Novapierre Allemagne est aujourd’hui la seule SCPI à avoir concentré l’ensemble de ses actifs en Allemagne. La politique d’investissement de cette SCPI est inverse : elle tend plutôt à cibler un seul et même pays ainsi qu’une spécialisation sur un type de bien ; l’immobilier de commerces. La SCPI Novapierre Allemagne opère cette stratégie de spécialisation en partenariat avec la société Internos Global Investors.

Enfin, la SCPI Actipierre Europe est la plus ancienne des SCPI européennes. Elle a été créée en 2007 et sa stratégie repose sur une logique de diversification géographique. La SCPI détient principalement des murs de commerce loués à des enseignes grand public telles que Darty, E. Leclerc, Aldi, Celio ou encore Casino.

Les SCPI européennes sont attractives grâce à la fiabilité de leur rendement ainsi qu’à l’opportunité qu’elles offrent à leurs investisseurs d’être propriétaires à l’étranger en toute confiance.

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