Investissement scpi via un contrat d'assurance vie

Investir en SCPI via un contrat d'assurance-vie : Quels sont les avantages et les profils d'investisseur concernés?

Atouts d'une SCPI

Avant d'aborder l'investissement en SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) via un contrat d'assurance-vie, revenons un court instant sur les atouts propres aux SCPI. Cet investissement immobilier fait l'objet d'un regain d'intérêt depuis la crise de 2008, car ces actifs sont considérés comme plus certains, présentant des taux de rendements satisfaisants. En effet, ils ont l'avantage d'assurer une rentabilité locative moyenne de 5,2%, une bonne mutualisation du risque, une flexibilité de revente mais surtout aucune gestion à sa charge. On dénombre quatre techniques différentes pour investir dans une SCPI : au comptant, à crédit, en démembrement ou via un contrat d'assurance-vie. Cette dernière méthode présente divers avantages et concerne un certain profil d'investisseur.

Intérêts de souscrire à des SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie

Selon l'INSEE, la moitié de l'épargne des français est placée sur des contrats d'assurance-vie, ce qui en fait le placement préféré des français. Les raisons d'un tel succès tiennent à trois critères : une fiscalité attractive, une grande richesse de solutions d'investissement et une souplesse des contrats.

Un tel investissement octroie la possibilité d'investir l'entièreté du capital du contrat en SCPI. Le contribuable fait face à un choix multiple de SCPI qui peuvent être à capital fixe ou variable. Le placement de parts de SCPI via un contrat d'assurance-vie permet non seulement de bénéficier d'une souplesse et d'une régularité des revenus, mais aussi d'avantages fiscaux. En effet, les dividendes des SCPI sont capitalisés dans le contrat d'assurance-vie et ne sont donc pas imposés comme des revenus fonciers, si l'on n'effectue aucun retrait. Puisque les revenus fonciers procurés par les parts de SCPI sont réinvestis au sein du contrat, les souscripteurs évitent ainsi d'augmenter ou de créer un revenu foncier imposable en tranche marginale et soumis aux prélèvements sociaux. Cependant, les dividendes subissent les frais de gestion du contrat d'assurance-vie. La fiscalité sur les plus-values en assurance-vie et en cas de retrait, dépendante de l'âge du contrat, est la suivante.

L'imposition appliquée sur les retraits des montants capitalisés dans le contrat dépend de la date à laquelle le contrat à été ouvert. Afin d'éviter une redondance dans mes propos, il me semble nécessaire de préciser que dans chaque cas, on y ajoute les prélèvements sociaux. Lorsque le contrat est ouvert depuis moins de 4 ans, l'épargnant peut choisir entre un prélèvement forfaitaire libératoire de 35% ou à une imposition sur le revenu en l'intégrant dans son revenu imposable. Entre 4 et 8 ans, il peut, toujours au choix, opter pour un prélèvement forfaitaire de 15% ou l'intégrer dans son revenu imposable. Enfin, après plus de 8 ans d'ouverture du contrat, le montant du prélèvement forfaitaire s'apprécie à 7,5%, donnant droit à un avoir fiscal de même montant dans la limite d'une base imposable de 4600€ (ou 9200€ pour un couple), soit une somme de 345€ (ou 690€). Sinon, l'épargnant a encore le choix d'intégrer cette taxation dans son revenu imposable, après un abattement de 4600€ (ou 9200€ pour un couple). La fiscalité proposée dans ce type de contrat est alors attrayante.

Contrairement à la détention de SCPI en direct, il n'existe pas de délai de jouissance lorsque l'on passe par un contrat d'assurance-vie. L'épargnant peut donc percevoir des loyers le mois suivant la date de souscription. Par ailleurs, l'acquisition de SCPI dans un contrat d'assurance-vie permet de s'affranchir des freins liés à la liquidité des parts de SCPI car l'assureur a pour obligation de couvrir la liquidité des parts. Dans cette optique, la cession des parts peut intervenir à tout moment pour arbitrer le contrat.

Assurance-Vie et SCPI, la bonne combinaison

En fin de compte, souscrire à des parts de SCPI à travers un contrat d'Assurance-Vie permet d'améliorer son rendement sans s'exposer aux marchés boursiers tout en palliant à la baisse des fonds euros sur ces dernières années. Cette méthode d'investissement s'adresse notamment aux investisseurs qui possèdent une fiscalité élevée et qui souhaitent diversifier leurs actifs sous gestion.