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SCPI en direct ou via l'assurance-vie : que choisir ?

par | SCPI de rendement

SCPI en direct ou via l'assurance-vie : que choisir ?

L’investissement en SCPI est de plus en plus en apprécié des épargnants français. L’atout des SCPI est d’allier le rendement et la solidité de l’immobilier tout en se délaissant de toute gestion ou toute contrainte liée au statut de propriétaire. Plusieurs modes d’investissements sont possibles qui seront plus ou moins adaptées en fonction de la situation de l’investisseur.

L’investissement en direct

Lorsqu’un investisseur achète des parts de SCPI, il devient propriétaire de parts et donc associé de la SCPI. En contrepartie, l’associé percevra des dividendes trimestriels qui correspondent au rendement de la SCPI. Ces dividendes sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc imposés en tant que tel (TMI + PS). La rentabilité nette est alors dépendante de la TMI de l’investisseur. Plus il sera imposé fortement, plus la rentabilité nette sera faible par définition.

Afin d’éviter l’imposition sur le revenu, il peut être intéressant d’investir dans des SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie.

L’investissement en assurance vie

L’assurance vie est une enveloppe fiscale extrêmement avantageuse. L’avantage fiscal permet de capitaliser sans imposition tant qu’il n’y a pas de rachat partiel ou total. L’objectif ne sera ici pas d’obtenir des compléments de revenus mais de capitaliser en réinvestissant les loyers versés sur de nouvelles parts. Les personnes qui ont des TMI élevés seront alors avantagées en investissant au travers d’un contrat d’assurance vie plutôt qu’en direct. Cependant, les assureurs ne versent pas toujours 100% des loyers. Selon les contrats, il n’est pas rare de voir des contrats d’assurance vie qui ne versent «que » 80% ou 90% des loyers. A cela, il faut également retirer les frais de gestion qui sont généralement de 1% par an.

Conclusion

Investir en SCPI est le placement présentant le couple rendement/risque le plus intéressant du marché. Cependant, l’imposition foncière peut grever une bonne partie du rendement, l’investissement en assurance vie permet alors de ne pas subir cet impact mais contraint l’investisseur à payer des frais de gestion annuels et à ne pas percevoir les loyers sous forme de compléments de revenus.

Pour conclure, il convient de dire qu’un investisseur étant sur une TMI à 0% ou 14%, il sera plus avantageux pour lui d’investir en direct, la TMI à 30% est assez neutre et les tranches supérieures seront plus optimisées en cas d’investissement en assurance vie.

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