Comment investir en SCPI via l'assurance-vie ?

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Comment investir en SCPI via l'assurance-vie ?

 

Lors d’un achat en immobilier classique, les inconvénients se multiplient et peuvent freiner l’innovation et l’investissement des nouveaux acquéreurs potentiels. Prix très élevé, incertitude du marché, gestion du bien et travaux, pression supplémentaire, bail peu protecteur. De plus en plus de français se tournent vers des valeurs à fort rendement et avec un niveau de sécurité plus acceptable. Il s’agit des SCPI. Les sociétés civiles de placement immobilier sont les principaux investissements effectués par les français en Pierre-Papier. Parcs immobiliers gérés par une société de gestion, il s’agit de l’investissement offrant le meilleur rendement/risque sur le marché en France. Cependant la fiscalité peut rapidement devenir une contrainte : en effet les loyers perçus par les SCPI se situent dans la catégorie des revenus fonciers à savoir Tranche Marginale d’Imposition + Prélèvements Sociaux. Pour les contribuables ayant un revenu plus élevé, il peut donc s’agir d’un frein important pour un tel investissement.

Si l’achat pour des SCPI fonctionnent sur le même principe qu’un achat immobilier en cherchant les avantages de ce secteur sans les inconvénients d’un achat immobilier physique, il est également possible d’acquérir des parts de SCPI au sein de son contrat d’assurance-vie. Ce type d’investissement correspond à un tout autre choix puisqu’il obéit plus à une logique de diversification de son contrat d’assurance-vie. En effet, le choix des supports sélectionné pour son enveloppe est tout sauf un hasard. En effectuant cette stratégie l’investisseur ne peut plus acquérir les parts à crédit ou en démembrement. De plus, le souscripteur est soumis aux conditions de l’assureur ainsi qu’à ses choix, qui peuvent parfois être restrictifs. Il est donc question de comprendre quels sont les avantages mais aussi les potentiels inconvénients d’acquérir des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie.

 

Le fonctionnement principal :

Afin de comprendre le mode de fonctionnement, il faut comprendre que lorsque l’on souscrit à des parts de SCPI, l’investisseur ne fait pas l’acquisition de parts directement de SCPI mais il achète des Unités de comptes qui vont refléter l’évolution des parts. Ces UC sont proches des évolutions des SCPI mais ce ne sont pas des SCPI directes.

 

Les avantages :

Avec la baisse des performances des fonds en euros depuis de nombreuses années, les assureurs ont décidé d’innoveret de promouvoir des contrats d’assurance-vie avec des unités de compte et une offre plus riche et variée. En effet, conscient que les valeurs refuges n’attirent plus autant les foules qu’auparavant et que les Unités de compte trop dynamiques continuent d’effrayer le grand public à cause de leur volatilité, il est désormais question de trouver des produits intermédiaires tels que les SCPI. Parmi les avantages on retrouve notamment les avantages de la SCPI, aucune gestion, pas besoin de notaire, diversifié au sein du parc immobilier, donc des actifs détenus par la société de gestion qui sont des actifs parfois difficilement accessibles pour un particulier et enfin un rendement bien plus intéressant qu’un fond en euros. Mais ce n’est pas tout, vous bénéficiez désormais des avantages offert pour le contrat de l’assurance-vie, à savoir : une plus grande souplesse dans les versements au sein de votre contrat, ils sont par ailleurs libres ou programmés, avec une transmission facilitée. Il est possible également, en cas de décès, de transmettre son assurance- vie à son bénéficiaire et de disposer d’une fiscalité allégée (152 000€ d’abattement par les sommes qui seront investies avant l’âge de 70 ans par le souscripteur pour chaque bénéficiaire).

Par ailleurs, au sein d’un contrat d’assurance-vie, la fiscalité évoquée précédemment (TMI + PS) ne s’applique pas. En effet lorsque vous réalisez l’acquisition des parts de SCPI au sein d’un contrat, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique et qui devient plus avantageuse puisque vous n’êtes imposé qu’en cas de rachat, partiel ou total. En plus des rendements plus attractifs que les simples fonds en euros, il est également possible de choisir le mode de sortie et de choisir entre une taxation à l’impôt sur le revenu ou le prélèvement forfaitaire. Après 8 ans par ailleurs vous bénéficiez d’un abattement de 4600€ par personne et de 9200€ pour un couple.

Deux derniers avantages sont à mettre en avant puisque le prix en général des SCPI auxquels vous allez souscrire ont un prix décoté de 2,5% en moyenne par rapport à achat réalisé en direct. Et les fonds au sein desquels vous investissez bénéficient d’une plus grande liquidité. Quelques jours permettent de réaliser la vente et de récupérer les liquidités des fonds investis. En effet c’est à l’assureur de faire le nécessaire afin de pouvoir vous rendre votre mise. Il est donc évidement que les délais sont plus courts et la liquidité plus importante par rapport à des SCPI achetées en direct.

Enfin, en bénéficiant de la rentabilité des SCPI, les assureurs sélectionnent également les SCPI les plus surs du marché et permettent donc d’allier rendement et sécurité pour cet investissement.

 

Les inconvénients :

Principalement, on retrouve les frais. En effet s’il est possible de trouver des assureurs avec des frais d’entrées faibles, les assureurs vont tout de même se rémunérer avec des frais spécifiques parfois conséquents. Il faut compter environ 0,5 à 1% de moins que les rendements des SCPI par rapport aux contrats. Avec une moyenne de 4,4% en 2019, les rendements restent tout de même très attractifs.


Ensuite on retrouve le problème de l’investissement en direct et au sein d’un contrat en assurance-vie. Lorsque l’on investi en SCPI en direct il est possible de réaliser l’achat en cash, à crédit ou en démembrement. Ce n’est pas possible de le faire lorsque que l’on investi en assurance-vie. Il faut donc avoir l’épargne nécessaire pour acheter les parts directement. Cet inconvénient, cumulé au choix limité des SCPI parfois et des frais prélevés par les assureurs peut donc ralentir votre investissement. Cependant il reste plus attractif qu’un fonds en euros qui subirait les mêmes inconvénients avec un rendement très inférieur aux SCPI. Par ailleurs, les nombreux avantages permettent de booster son contrat d’assurance-vie et de bénéficier d’un rendement largement plus attractif qu’initialement.

 

L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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