Loger des SCPI dans une assurance-vie

par | Fiscalité

Loger des SCPI dans une assurance-vie

En période de crise de croissance latente, les investisseurs sont de plus en plus averses aux placements en bourse. En effet, les actions françaises peinent à l échelle du CAC 40 dans leur résultat. Il est possible d’aller chercher de la rentabilité dans les titres des pays émergents mais la volatilité est forte et le risque de déconvenue important si l’investissement et la sortie ne sont pas fait au moment opportun.

Dans ce contexte, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) semblent être une alternative efficace. Ils permettent aux personnes de se corréler à de l’immobilier, valeur refuge sur le long terme, tout en gardant une flexibilité plus forte qu’à travers l’achat d’un appartement, l’investisseur pouvant revendre un pourcentage de son nombre de part si il a besoin de liquidité, tout en laissant le reste placer sur ce support.

De plus, les SCPI permettent de s’affranchir du risque locatif, problématique qui échaude certaines personnes à investir dans l’immobilier locatif en direct, avec les difficultés d’expulsion en cas d’impayé. En effet, les SCPI  reposent sur le principe de mutualisation, un locataire absent n’impacterait que très faiblement la rentabilité globale.

Par contre, les SCPI étant complétement corréler à de l’immobilier, génère également du bénéfice foncier et donc une fiscalité élevé. Heureusement, il est possible d’optimiser fiscalement son placement. En effet, une personne qui investit sur des supports d’immobilier en France est taxée à hauteur de sa tranche marginale d’impôt  (TMI) et des prélèvements sociaux. Ainsi, un particulier dont le foyer fiscal présente une TMI de 30% sera donc, avec la CSG/CRDS (15,5%), soumis à 45,5% d’impôt. Cette taxation impute grandement le rendement.

Les SCPI présentent un double avantage : certaines peuvent investir hors de France comme en Allemagne, et présente alors une fiscalité réduite (souvent plus de la moitié d’impôt en moins). Mais il reste important de savoir diversifier son placement. Ainsi les SCPI françaises, si la personne ne cherche pas de complément de revenus mais préfère capitaliser, peuvent être éligible à des Assurances Vies. Dans ce cas, les loyers ne sont plus touchés mais reversés sur des fonds euros ou encore peuvent servir à acheter des nouvelles parts selon le contrat. L’impôt sur le bénéfice foncier ne s’applique donc plus, et il est remplacé par la fiscalité avantageuse d’une Assurance Vie, ce qui devient intéressant particulièrement pour les contrats ouverts depuis plus de huit ans. En effet, la personne peut alors appliquer un abattement de 4600 euros si elle est célibataire ou 9200 euros pour un couple marié ou pacsé. Il lui restera à payer un impôt forfaitaire de 7,5% sur la plus value après abattement, ainsi que les prélèvements sociaux, ces derniers s’appliquant sur la plus value sans abattement.

L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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