Pourquoi un horizon de placement d’au moins 8 ans est-il recommandé ?

par | SCPI fiscale

Pourquoi un horizon de placement d’au moins 8 ans est-il recommandé ?

Comme tout placement immobilier, la SCPI est un placement de long terme. Le principal intérêt de ce placement est de générer des loyers. Dans un achat en cash, le but est de générer des revenus complémentaires. Dans un achat à crédit, les loyers vont venir rembourser une grande partie des échéances de crédit. Comparé aux autres placements immobiliers, la revente de parts de SCPI est très simple. Elle ne nécessite pas de passage chez le notaire et le délais de revente moyen constatés depuis 2003 est de 15 jours. Cependant l'autorité des marchés financiers (AMF) recommande une durée de placement de 8 ans pourquoi?

La principale raison qui explique l'intérêt de cette durée d'investissement est la présence de frais d'acquisition qui s'apparentent à des frais de sortie. En effet, la rentabilité locative des SCPI est (contrairement à l'immobilier classique) calculée sur la totalité du montant investi. En revanche dans les SCPI en capital variable, il existe une valeur d'achat et une valeur de retrait. La différence entre ces deux valeurs recouvre les frais de commercialisation et d'acquisition du parc immobilier. Ils varient généralement entre 7.5 % et 12 %, selon les SCPI. En conséquence, on constate qu'il faut généralement entre 18 et 30 mois pour attendre le point 0 (le point auquel les gains, loyers et éventuelles plus-values, compensent les frais). Cette durée dépend des SCPI et notamment des évolutions de prix de part durant cette période.

A l'inverse d'autres produits de placement plus spéculatifs (foncières...), les SCPI recherchent avant tout la rentabilité locative. Leur but est de conserver les biens acquis pendant une longue durée et de se concentrer sur la qualité des locataires. Ceci permet aux SCPI de dégager des dividendes importants (5 % de moyenne) et très réguliers pour les investisseurs. En revanche, la priorité n'est pas de dégager une plus-value rapide, leur gestion s'inscrit dans la durée.

Diverses dispositions prudentielles apportent encore plus de régularité aux SCPI. On peut notamment citer le mode de valorisation des parts. Le prix des parts dépend de l'analyse d'un expert indépendant, mais la société de gestion dispose d'une marge. Cette marge permet d'atténuer les cycles. Ainsi, en période haussière la société de gestion peut moins augmenter le prix de part que le marché ce qui permet de ne pas baisser le prix de part en cas de légère baisse du marché.

L'investissement en SCPI a pour avantage une grande régularité. Ce placement n'est pas spéculatif,  il est donc adapté aux investisseurs recherchant un risque faible sur un horizon de placement long.

L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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