SCPI fiscale

Présentation du principe de SCPI Fiscale

L’investissement en immobilier peut notamment se réaliser via des dispositifs de défiscalisation proposés en général par chaque ministre du logement. Schématiquement, cet investissement fonctionne de la sorte : le particulier investit dans un bien neuf permettant d’obtenir un pourcentage de prix d’achat en termes de réduction d’impôts contre un engagement de durée de location avec un loyer plafonné. Nous avons, par exemple, la loi Pinel. Il existe également le dispositif Malraux où, contre une rénovation d’un bien classé et une location de neuf ans, l’investisseur obtient une réduction d’impôt de 22 à 30% sur le montant des travaux réalisés. L’octroie de cette réduction fiscale dépend aussi de la localisation de l’investissement. Il est possible d’utiliser le mécanisme de déficit foncier qui permet de déduire 100% des travaux sur les revenus fonciers existants et le reste sur les revenus globaux. Au-delà de l’avantage qu’ils produisent, ces dispositifs sont avant tout des investissements immobiliers qui disposent d'avantages mais aussi de contraintes. Il s’agit ici de comprendre que c’est un investissement et non un simple produit. L'individu qui investit peut bien évidemment garder un bien acquis au-delà de la période de défiscalisation, dans le but de générer un revenu complémentaire. 

Quant aux contraintes, on peut prendre l’exemple de la gestion locative ou des charges liées au différentes taxes foncières et d’habitation ou les frais de notaires qui sont inéluctables lorsque l’on souhaite investir dans un bien immobilier. De plus, la réduction fiscale débute à la date de livraison du bien.

Afin d’éviter ces contraintes, l’investisseur a la possibilité de passer par un véhicule financier, à savoir la SCPI Fiscale, que l'on distingue des SCPI de plus-value. Ce produit est constitué de programmes immobiliers qui génèrent une réduction fiscale. En plus de cet avantage fiscal, les contraintes de l’investissement en immobilier direct sont également effacées. Les risques sont mutualisés, que ce soit à la livraison ou lors de la phase d’exploitation du bien. En effet c’est la société de gestion que se charge de toute la gestion locative (les impayés, les vacances locatives, les détériorations) et des frais annexes. La réduction d’impôt est conservée et cela, dès l’année de souscription à la SCPI.

Comme dit plus haut, les SCPI fiscales ont pour rôle de permettre aux investisseurs, de bénéficier de réductions et d’avantages fiscaux des dispositifs auxquels elles sont adossées.

Il existe d’ailleurs, 3 grandes types de SCPI fiscales : les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier.

SCPI Pinel

Ce vocable englobe toutes les SCPI qui offrent les avantages de la loi Pinel.

En effet, dans ce cadre, la SCPI Pinel dans laquelle le contribuable investit doit respecter les mêmes conditions que pour un investissement direct en loi Pinel (investissement d’une valeur maximale de 300 000 €, respect du zonage, du plafond de loyers et de ressources, etc).

SCPI Malraux

Les SCPI Malraux investissent sur des biens d’habitation qui feront l’objet de travaux avant location en l’occurrence, des immeubles de caractère. Ces biens sont situés dans des secteurs anciens, sauvegardés ou non. Le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt de 18%. Les biens sont souvent situés en secteur sauvegardé. Cette réduction est octroyée en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans.

La réduction d'impôts représente 30% de la quote-part du coût des travaux à réaliser. Après prise en compte du prix d'acquisition des actifs, la réduction d'impôt s'élève généralement à 18%-20% du montant total de l'investissement. La réduction d'impôts est plafonnée à 100 000€ de travaux éligibles, soit 30 000€ (30%) de réducution d'impôt maximale. 

SCPI déficit foncier

Ce type de SCPI se positionne surtout sur des biens ayant vocation à être rénovés.

Elles sont souvent utilisées pour éponger des revenus immobiliers importants puisque le dispositif veut que le contribuable puisse déduire le montant de ses travaux de ses revenus fonciers perçus par ailleurs et ce sans plafond, et de son revenu global (dans la limite de 10 700€).

Quelles SCPI fiscales pour quels profils ?

Les SCPI fiscales sont, de manière générale, conseillées à des personnes ayant des objectifs de défiscalisation. Comme pour tout investissement en SCPI classique, il est important d’établir le profil investisseur et de s’orienter vers la SCPI fiscale appropriée.

De ce fait, on retient globalement que :

• Les SCPI Pinel sont conseillées à des personnes souhaitant réduire leur impôt dans le temps, tout en se constituant un bien immobilier (leur permettant de compléter un revenu existant).
•  Les SCPI de déficit foncier : elles vont être adaptées à des personnes ayant des revenus fonciers importants et soumis à une tranche d’imposition élevée. Le montant de la déduction dépendra donc du déficit dégagé par la SCPI, les revenus fonciers et du taux d’imposition de l’investisseur.
• Les SCPI Malraux offrent, comme la loi Malraux en direct, une défiscalisation « one shot ». les SCPI Malraux sont destinées à des contribuables fortement imposés.

Avantages

Les avantages des SCPI fiscales sont les même que ceux des SCPI de rendement. Un contribuable qui investit en SCPI fiscale bénéficie des avantages de la SCPI de rendement combinés à ceux des lois de défiscalisation auxquelles les SCPI sont adossées. De plus, les parts de SCPI fiscales ne peuvent être transmises à un tiers, ce qui ajoute un avantage fiscal.

Mais attention aux contraintes

Comme pour la SCPI de rendement, la SCPI fiscale présente des risques mais aussi des contraintes dont :

• un avantage fiscal conditionné : avant que les contribuables ne puissent bénéficier d’avantages fiscaux, ils doivent respecter certaines conditions, dans le cas des SCPI, les biens acquis doivent respecter ces conditions. De plus, les parts de SCPI fiscales ne peuvent être transmises à un tiers.
• un placement long terme : les investissements en SCPI fiscales nécessitent la mobilisation de l’épargne sur une longue période (recherche des biens ; travaux éventuels ; mise en location, etc.). La durée de détention des parts de SCPI fiscales va dépendre de la durée imposée par le dispositif concerné. De ce fait, celle ci  peut être plus ou moins longue et l’investisseur qui revend ses parts avant le terme de la durée fixée, perdra l’avantage fiscal accordé par le dispositif en question. Il faut également garder à l’esprit que les SCPI fiscales sont systématiquement dissoutes au terme de la revente des biens acquis.
• un capital et une rentabilité non garantis :les SCPI fiscales n’ont pas vocation à distribuer du rendement. De plus, les investissements sont soumis aux évolutions du marché immobilier. les SCPI fiscales distribuent des revenus faibles, de l’ordre de 2 à 3,5%.

En savoir plus sur les scpi fiscales :

SCPI malraux / déficit foncier

SCPI de plus value

SCPI en loi Pinel