Réduire son imposition grâce aux SCPI

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Les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés d'investissements collectifs ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts.

Une société de gestion, qui gère une ou plusieurs SCPI va collecter des fonds auprès d’investisseurs. Elle procèdera ensuite à une sélection d’actifs en accord avec la stratégie d’investissement établie dans les statuts de la SCPI. Il s’agit donc d’une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier, et sans aucune contrainte liée à la gestion. 

On peut distinguer deux familles de SCPI :

  • Les SCPI de rendement : qui investissent dans l’immobilier d’entreprise et cherchent exclusivement du rendement.
  • Les SCPI fiscales : investissement exclusivement dans l’immobilier d’habitation et ayant pour but la réduction d’impôt.

SCPI FISCALES

La souscription de parts de SCPI fiscales est une stratégie d’investissement pour les investisseurs ayant pour objectif de minorer leurs impôts. Parmi cette catégorie de SCPI, on peut retrouver :

  • SCPI Pinel ; 
  • SCPI Malraux ; 
  • SCPI Déficit foncier ;  
  • SCPI Monuments historiques. 

Toutes ces SCPI, dont les caractéristiques correspondent aux différentes lois fiscales, présentent l’avantage de calculer au plus juste l’économie d’impôt qui sera réalisée.  

SCPI Pinel

Le processus concernant les SCPI Pinel est que la société de gestion collecte les capitaux auprès des épargnants qui sont ensuite investis dans de l’immobilier neuf éligible à la Loi Pinel. Enfin, les immeubles sont mis en location, ce qui engendre des revenus locatifs ainsi qu’une diminution d’impôt.

Les avantages fiscaux accordés sont les mêmes que pour un investissement Pinel en immobilier locatif. En effet, le plafond annuel est de 300 000€ et l’investisseur se doit de garder ses parts de SCPI pour une durée de 6, 9 ou 12 ans (en fonction des modalités choisies) afin de bénéficier de cet avantage fiscal.

La SCPI Pinel octroie aux souscripteurs un important avantage fiscal valable dès la première année de souscription.  On peut retrouver différentes réductions d’impôts en fonction de trois durées d’engagement qui sont :

  • 12% du montant investi dans une SCPI pour une durée de 6 ans, dans la limite de 36 000 €
  • 18% du montant investi dans une SCPI pour une durée de 9 ans, dans la limite de 54 000 €
  • 21% du montant investi dans une SCPI pour une durée de 12 ans, dans la limite de 63 000 €

Exemple d’une SCPI Pinel : Urban Vitalim 2

  • 18% répartis également sur les 9 premières années (dès l’année de souscription)
  • 3% répartis également sur les 3 dernières années

Cette réduction d’impôt se calcule sur 100% du montant de souscription, dans la limite de 10 000€ par foyer fiscal. Ainsi, la SCPI Pinel est une solution optimale pour investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. 

SCPI Malraux

Les SCPI Malraux sont des SCPI qui permettent de bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux et permet donc une réduction d’impôt immédiate de 30% du montant des travaux dans la limite de 100 000 €. Les SCPI Malraux investissent sur des actifs à rénover, situés dans des secteurs géographiques bien précis et pour une durée de conservation de 9 ans.

Le mécanisme de l’investissement en SCPI Malraux est le même que celui de la SCPI Pinel, la société de gestion se charge de la sélection, de l’acquisition et de la gestion.

Les investisseurs des SCPI Malraux peuvent profiter de 18% du montant investi en réduction d’impôts jusqu’à 30 000€ dès l’année de souscription des parts et de bénéficier jusqu'à 30% du montant dédié aux travaux à réaliser en réduction d'impôt.

Le délai de conservation de la SCPI est fixé à 9 ans à compter de la mise en location du dernier immeuble pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Exemple d’une SCPI Malraux : Urban Prestigimmo 3

  • Souscription en 2017 : 30 000€ (soit 60 parts)
  • Souscription nette de frais de collecte : 26 700€
  • Quote-part cible travaux : 18 000€
  • Réduction d’impôt « Malraux » : 5 400€ (30% de la quote-part travaux)
  • Imposition de la plus-value lors de la revente des investissements : 
  • Investissement de 100 parts de SCPI Malraux à 1000 € la part à Investissement de 100 000 €
  • Quote-part de travaux réalisés : 60 000 €
  • Montant de la réduction d'IR en une fois : 30% x 60 000 = 18 000 €, soit environ 18% du montant total de l'investissement.

SCPI Déficit foncier

Les SCPI déficit foncier sont des SCPI qui fonctionnent tel qu’il est prévu par le dispositif du même nom. Pour rappel, le déficit foncier permet de déduire le montant des travaux des autres revenus fonciers sans aucun plafonnement et selon le cas du revenu global, dans une limite de 10 700 euros.

Pour rappel, dans le cadre d’une SCPI déficit foncier, les charges déductibles sont entre autres :

  • Les dépenses de réparation ;
  • Les dépenses d’entretien ;
  • Les dépenses d’amélioration ;
  • Les dépenses d’agrandissement.

Avec le mécanisme fiscal de droit commun du déficit foncier, la détention est d'au moins trois ans à compter de la dernière imputation du déficit. 

Exemple d’une SCPI Déficit foncier : Urban Pierre 4

  • Souscription réalisée en 2017 : 50 000€ (soit 100 parts)
  • Quote-part cible de travaux : 27 000€ (54%)   
  • Imputation des travaux : 50% en année N et 50% en année N+1

Année

Montant de souscription

% de la souscription affecté aux travaux

Montant de la souscription affectée aux travaux

Montant des travaux fiscalement imputables

2017

50 000€

27%

13 500€

13 500€

2018

 

27%

13 500€

13 500€

TOTAL

 

54%

27 000€

27 000€

Ces SCPI conviennent aux contribuables ayant des revenus fonciers importants et qui ont la volonté de générer du déficit foncier pour alléger leur pression fiscale. 

SCPI Monuments Historiques

Les SCPI Monuments Historiques sont des SCPI, dont l’objet est l’acquisition d’immeubles classés « Monuments Historiques » ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques et dont la division en lots de copropriété a été agréée. L’investissement au capital des SCPI Monuments Historiques permet au nouveau porteur de parts de bénéficier du régime fiscal dit Monuments Historiques.

Exemple d’une SCPI Monuments Historiques : Renovalys Patrimoine

Pour un contribuable imposé à une TMI de 41% et qui souscrit pour 50 000€ (soit 10 parts) :

Montant de la souscription

50 000€

Frais de collecte

7 000€

Montant de la souscription nette des frais de collecte

43 000€

Quote-part cible des travaux (sur le prix de revient de l’immeuble)

21 500€

Réduction d’impôt 

8 815€

Taux de réduction d’impôt par rapport au montant de la souscription brute

17,6%

L’investissement dans des parts de SCPI Monuments historiques est particulièrement adapté pour les personnes fortement imposées ou bénéficiant de revenus exceptionnels.

Ainsi, les SCPI fiscales sont une stratégie d’investissement permettant de diversifier son patrimoine et ayant pour objectif de réduire ses impôts. De plus, là où les différents dispositifs (Pinel ou Malraux par exemple) demandent un investissement conséquent, les SCPI sont plus accessibles grâce à leur système de part.   

DIMINUER SON IMPOSITION C’EST RISQUÉ

Avec leurs atouts fiscaux les SCPI d'immobilier résidentiel sont assorties de contraintes et doivent être adaptées à chaque situation fiscale.

Contrairement à un investissement en direct dans un bien immobilier sous régime Duflot, Malraux ou en déficit foncier, l'achat de parts de SCPI, qui investissent dans plusieurs biens immobiliers, en général dans 5 à 30 immeubles, permet de mutualiser le risque, mais, en contrepartie l'épargne peut être bloquée pendant 15 à 18 ans en moyenne, ce qui n'encourage pas les investisseurs les moins patients à investir. Ils devront en outre s'acquitter de frais élevés à la sortie.

LES AVANTAGES SUR LA BAISSE D’IMPOSITION AVEC SCPI SELON LA LOI MALRAUX

Les SCPI de la loi Malraux, ont pour point fort de ne pas être inclues dans le plafonnement global des niches fiscales. Leur patrimoine est constitué d'immeubles d'habitation anciens, à rénover, situés dans des secteurs sauvegardés. L'avantage fiscal, de 22% (en ZPPAUP, ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) ou 30% (en secteur sauvegardé).

Il est calculé sur la fraction du montant de l'investissement affecté aux dépenses de rénovation, et est immédiat, dès l'année de souscription et non pas étalé sur neuf ans.

Les SCPI dites de « déficit foncier » investissent dans des bâtiments anciens à rénover. Ce dispositif a aussi pour intérêt de ne pas être soumis au plafonnement global des niches fiscales. Il permet aux investisseurs de déduire le montant des travaux de leurs revenus fonciers, sans plafonnement, et, dans une certaine mesure de le classer sur leur revenu global dans la limite de 10 700 euros.

Avec les SCPI il y aura les frais de rénovation mais paierez moins d’impôts. Mais la loi Malraux met en valeur le patrimoine et si vous choisissez le bon prestataire les frais d'entretien et de rénovation seront moindres. Toutes les dépenses nécessaires à la restauration sont déductibles du revenu global sans plafonnement de leur montant.

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