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Guide complet: SCPI et Assurance Vie

par | Fiscalité

Guide complet: SCPI et Assurance Vie

DÉFINITIONS

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés créées et qui ont vocation à faire appel à l’épargne publique afin de se constituer un parc immobilier locatif.  Elles s’occupent de la gestion de ces biens et en contrepartie de l’investissement des épargnants, reversent à ceux ci des revenus (sous forme de dividendes) issus de la gestion de ce parc immobilier.

En affichant des rendements très élevés, aux alentours de 5,5 %, les SCPI sont l’un des placements les plus performants du marché. De plus, avec un organisme de gestion s’occupant de toute la relation avec les locataires, le confort pour l’investisseur est optimal. Le risque y est également très faible, compte tenu de la diversification des actifs de la SCPI.

Ces SCPI, nouveau placement star auprès des épargnants, sont très sollicitées et connaissent un vif succès. Hormis les avantages du support d’investissement tels que la gestion déléguée, un montant d’investissement qui peut être calibré en fonction des capacités des investisseurs et le fait qu’elles constituent un outil de diversification patrimonial, les SCPI attirent d’autant plus par leur flexibilité en ce qui concerne les différents modes d’acquisition et autres montages qu’elles offrent.

Les parts de SCPI peuvent être acquises de différentes façons. En effet, l’investisseur a à sa disposition plusieurs modalités d’acquisitions qui lui permettront de réaliser son investissement dans les conditions qu’il souhaite et surtout de pouvoir le moduler.

De ce fait, il faut savoir que les SCPI peuvent être acquises :

Cette dernière est la méthode qui nous intéresse le plus dans cet article. En effet, la question se pose de savoir comment acquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie.

L’assurance vie est un contrat qui permet tout d’abord d’épargner, de créer un capital et de le faire fructifier (assurance vie en cas de décès). Ce placement, préféré des français est aussi un outil de transmission de capital (assurance vie en cas de vie). Il s’agit d’un placement sur le long terme, certes, mais qui a l’avantage d’avoir une épargne toujours disponible. L’assurance vie bénéficie également d’un cadre fiscal avantageux.

On peut souscrire un ou plusieurs contrats d’assurance vie. Le souscripteur est libre d’effectuer des versements qui peuvent être réguliers ou non, sans aucune limite de montant. Le capital obtenu est récupérable à tout moment, les fonds ne sont donc pas bloqués. L’avantage pour l’investisseur, ici, est fiscal. En effet, à mesure que la durée de vie du contrat sera longue, la fiscalité s’allègera. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est fortement conseillé de détenir le contrat sur une période assez longue.

LES SUPPORTS

Le contrat d’assurance vie permet d’investir sur un fonds en euros, un fonds garanti, ou/et sur des unités de comptes, c’est-à-dire les fonds en obligations, actions... dont l’évolution de la valeur est liée aux marchés financiers. La répartition entre le fonds en euros et les unités de comptes peut être modifiée en effectuant un arbitrage. L’arbitrage peut se faire à tout moment, on peut aussi bien transférer l’épargne d’un support en unités de comptes vers un autre support en unités de compte ou alors vers le fonds en euros. Afin de dynamiser les rendements, le transfert peut s’effectuer dans le sens fonds en euros vers unités de compte.

LES FRAIS

Lorsque l’on verse des sommes sur le contrat d’assurance vie, des frais sont prélevés. Il s’agit des frais sur versement ou aussi « frais d’entrée », qui varient en 0% et 5%. Il existe également des frais de gestion qui sont prélevés par l’assureur chaque année, compris entre 0,4% et 1%. Pour les arbitrages réalisés, l’assureur prélève une partie des sommes arbitrées. Ces frais d’arbitrages s’expriment soit en pourcentage des sommes arbitrées, soit sous forme forfaitaire.

LES SORTIES

Le contrat d’assurance vie propose deux possibilités de récupérer une partie ou la totalité de son épargne. On parle de « rachat partiel ou total » et « d’avance ». Le rachat correspond à un désinvestissement total ou partiel des sommes déposées sur le contrat d’assurance vie. Les sommes sont récupérées définitivement. La fiscalité dépendra de la date de sortie. Une avance est une somme prêtée par l’organisme d’assurance sur une certaine période, qui permettra à l’assuré d’éviter de récupérer son épargne et donc de ne pas bénéficier des avantages fiscaux.

LA FISCALITÉ AVANTAGEUSE DE L’ASSURANCE VIE

Pour les versements ayant eu lieu avant le 27 septembre 2017 :

Le cadre fiscal se délimite en trois périodes :

  • Entre 0 et 4 ans : Entre 0 et 4 ans : 35% +PS (prélèvements sociaux : 15,5%) ou TMI (Tranche marginale d’imposition) + PS
  • Entre 4 et 8 ans : 15% + PS ou TMI + PS
  • Supérieure à 8 ans : 7,5% + PS + abattement de 4600 € pour une personne célibataire et 9200 € pour un couple.

Pour les versements ayant eu lieu après le 27 septembre 2017 :

Si le rachat est effectué avant huit années, il est soumis à la « flat tax » (prélèvement forfaitaire unique) de 30% (12,8% au titre de l’impôt sur le revenu + 17,2% au titre des prélèvements sociaux).

Si le rachat est effectué après huit ans, le cadre fiscal dépend du montant total des versements :

  • Si le montant total des versements en assurance vie ne dépasse pas 150 000€, la même fiscalisation que pour les produits versés avant le 27 septembre 2018 s’applique.
  • Si le montant total des versements en assurance vie dépasse les 150 000€, un taux de 12,8% sera appliqué au prorata du montant qui dépasse le seuil de 150 000€.

Le rachat peut bénéficier d’une exonération totale si :

  • La fin du contrat est due à l’invalidité de la personne ;
  • La fin du contrat est due à un licenciement ;
  • La fin du contrat est due à une mise à la retraite anticipée.

LES BÉNÉFICIAIRES DES CONTRATS EN ASSURANCE VIE

La désignation des bénéficiaires est effectuée lors de la souscription d’un contrat d’assurance vie. Il s’agit de rédiger une « clause bénéficiaire », pour désigner un(e) ou plusieurs bénéficiaires. La répartition du capital entre les bénéficiaires doit être précisée. La clause bénéficiaire peut être modifiée à tout moment, EXCEPTÉ si un avenant au contrat a été conclu entre le souscripteur, le/la bénéficiaire et l’assureur.

AVANTAGES SCPI

Les SCPI connaissent un fort succès auprès des épargnants compte tenu des divers avantages que ce support d’investissement présente :

  • SCPI et immobilier

La particularité des SCPI, et c’est sans doute l’une des raisons qui justifie l’attrait qu’elles suscitent, demeure leur statut en tant que placements immobiliers. Elles font ainsi office de valeur refuge. C'est de loin l'un des placements préférés des français en termes d'investissements immobiliers.

  • SCPI : investissement patrimonial

La SCPI, en tant qu’investissement, présente l’avantage de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux. En effet, elle permet aux épargnants de se créer un capital immobilier locatif et de se constituer des revenus complémentaires grâce aux revenus qu’elle génère.

  • Investissement locatif géré

L’épargnant devient propriétaire d’un patrimoine immobilier locatif entièrement géré par la société de gestion de la SCPI. En effet, c’est celle-ci qui va rechercher les biens, effectuer les travaux qui sont nécessaires et trouver les locataires qui vont occuper ces biens. En définitive, l’investissement en SCPI est un investissement sans contrainte de gestion pour l’épargnant.

  • Diversification du patrimoine

Les SCPI optent pour différentes politiques d’investissement. En effet, certaines vont choisir d’investir sur des locaux d’entreprise, des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, … tandis que d’autres vont faire le choix de se spécialiser sur une typologie précise de biens immobiliers. De la même manière, certaines SCPI vont investir dans une région, un pays précis ou même s’internationaliser.

  • Risque locatif mutualisé

Du fait de la centaine de locataires voire plus qui occupent les biens de la SCPI, le risque locatif est mutualisé. En effet, ces locataires sont nombreux et interviennent sur divers secteurs d’activités. La conséquence, qui représente un avantage pour la SCPI est que le risque ne repose pas sur un mais plusieurs locataires. La défaillance de l’un n’aura pas d’impact sur le revenu servi aux investisseurs.

Outre ces éléments, acquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier de nombreux avantages, non moins intéressants. En effet, l’investisseur paiera un prix de souscription moins important que dans le cadre d’une acquisition en direct notamment parce que les parts de SCPI sont détenues par l’assureur et par conséquent celui ci applique une décote sur le prix de souscription.

Aussi, il faut savoir que du fait que, les parts de SCPI soient détenues par l’assureur, garantit leur liquidité, c’est-à-dire que dans le cas où, l’investisseur souhaiterait revendre ses parts, l’assureur a l’obligation de les lui racheter.

Le principal avantage de ce choix d’investissement est fiscal. En effet, acquises hors assurance-vie, les revenus issus des parts de SCPI sont soumis à la fiscalité classique sur les revenus fonciers. Selon cette fiscalité, les revenus fonciers sont soumis à une imposition à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur auxquels sont rajoutés les prélèvements sociaux (fiscalité des revenus fonciers) ; ce qui peut devenir très lourd pour certains investisseurs. Acquises via un contrat d’assurance-vie, la fiscalité appliquée est différente, puisque les revenus de parts de SCPI sont soumis à la fiscalité de l’assurance-vie (évoquée plus haut). Point important, seule la part de revenus retirée est soumise à fiscalité en assurance-vie.

Par ailleurs, dans ce cadre, il faut savoir également que les revenus de SCPI en assurance-vie ne sont imposés que lorsqu’ils font l’objet de rachat.

Dans la même logique, la revente de parts de SCPI au sein de l’assurance-vie n’est pas soumise à imposition.

En résumé, les avantages des SCPI en assurance-vie sont donc :

  • Réduction de l’imposition des revenus des SCPI ;
  • Réduction de l’imposition sur la plus-value en cas de revente dans le cadre de l’assurance-vie ;
  • Prix d’acquisition décoté ;
  • Délai de jouissance réduit.

SCPI EN ASSURANCE VIE POUR QUI ?

Investir sur des SCPI via l’assurance-vie offre aux investisseurs, de nombreux avantages. En outre, il faut savoir que ce montage est tout à fait adapté à des personnes n’ayant pas forcément un besoin de revenus complémentaires puisque l’objectif reste de faire fructifier un capital.

Aussi, l’investisseur bénéficie de l’atout de transmission que constitue l’assurance-vie.

Sur le plan fiscal, les SCPI en assurance-vie s’adressent aux contribuables ayant des revenus fonciers importants.

INCONVÉNIENTS DES SCPI EN ASSURANCE VIE

Comme tout investissement, celui des SCPI en assurance-vie comporte quelques inconvénients dont il est important de tenir compte.

En effet, il faut savoir que, des frais sont appliqués lors de la souscription de parts de SCPI via l’assurance-vie ; il s’agit principalement des frais de souscription et de frais de gestion.

De plus, la rentabilité (les dividendes versés sous forme de loyers) peut être amputée dans la mesure où, selon les assureurs, ceux-ci peuvent opter pour la distribution de la totalité ou seulement d’une partie.

Aussi, la liste des SCPI pouvant être intégrées à des contrats d’assurance-vie étant limitée, le choix des contrats et des SCPI à disposition des investisseurs est de fait, lui aussi réduit.

Investir en SCPI est à coup sûr un choix d’investissement qui peut s’avérer très rentable. Il convient toutefois de sélectionner la ou les bonnes SCPI mais aussi et surtout, de choisir le mode d’acquisition : acquisition en direct ou via l’assurance-vie.

À QUEL PRIX ACHÈTE-T-ON LES SCPI DANS UN CONTRAT D’ASSURANCE VIE ?

Lorsque l’on parle d’inclure des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, on peut être confronté à une terminologie technique et des notions fictives. C’est l’occasion de revenir sur un vocabulaire propre à ce montage financier.

Pour faciliter la compréhension du lecteur, prenons un exemple concret : la SCPI Immorente.

Selon les contrats, l’acquisition des parts de SCPI se fera :

  • Avec une décote, généralement de 2.5%, soit à 97.5% du prix de souscription ;
  • À la valeur de réalisation + 2.5% de cette même valeur de réalisation.

Dans tous les cas, le rendement se calcule sur 100% du prix de souscription.

QU’EST-CE QUE LE PRIX DE SOUSCRIPTION ?

Le prix de souscription est le prix d’achat d’une part de SCPI en direct, c’est à dire sur le marché primaire.

Dans l’exemple que je vous propose, en direct, une part de la SCPI Immorente coûte 320 euros.

QU’EST-CE QUE LA VALEUR DE RETRAIT ?

La valeur de retrait est ce qu’un investisseur récupère lors de la revente d’une part de SCPI. Elle est égale au prix de souscription moins les frais de souscription. Ces frais constituent 8% à 12% du prix de souscription.

Dans notre exemple, les frais de souscription étant de 32 euros (10%), la valeur de retrait sera de 288 euros, soit 90% du prix de souscription.

QU’EST-CE QUE LA VALEUR VÉNALE ?

La valeur vénale d’un bien représente sa valeur s’il était mis en vente à un instant T. Dans le cadre d’une SCPI, la valeur vénale d’une part se calcule en prenant la valeur vénale de l’ensemble du parc immobilier, divisée par le nombre de parts.

QU’EST-CE QUE LA VALEUR DE RÉALISATION ?

La valeur de réalisation d’une SCPI est tout simplement la valeur vénale d’une SCPI à laquelle s’ajoute la valeur nette de tous les actifs. Cette valeur est essentielle pour savoir si une SCPI est solide.

Dans notre exemple, la valeur de réalisation d’une part de la SCPI Immorente est de 260.51 euros.

Comparons deux contrats permettant d’incorporer la SCPI Immorente, UNEP MULTISELECTION PLUS ET UNEP ACTIF PATRIMOINE.

UNEP MULTISELECTION PLUS

UNEP ACTIF PATRIMOINE

  • Acquisition à 95.5% du prix de souscription de part soit 305.6 euros.
  • Maximum 200 parts de la SCPI Immorente.
  • Pour un investissement de 100,000 euros, 100,000/305.6 = 327.22 parts
  • Dividendes 2012 :16.5€/part (327.22*16.5=5399€) soit 5.39% de rendement brut et 4.54% net de frais de gestion
  • Acquisition à la valeur de réalisation + 2.5% soit 267.02 euros.
  • Maximum 50% du contrat en SCPI avec un plafond de 100,000 euros pour Immorente.
  • Pour un investissement de 100,000 euros, 100 000/267,02= 374,5 parts
  • Dividendes 2012 : 16.5€/part (374.5*16.5=6179.25€) soit 6.17% de rendement brut et 5.12% net de frais de gestion

Les frais de gestion sont donc déterminants pour le calcul de la rentabilité de la SCPI dans un contrat d’assurance vie. Il est plus intéressant d’investir dans la SCPI Immorente à travers le contrat UNEP ACTIF PATRIMOINE, cependant l’investissement en SCPI se fera dans un maximum de 50% du contrat.

La question à se poser : la valeur de réalisation est elle supérieure ou inférieure au prix de souscription de part en direct ?

FISCALITÉ EN CAS DE DÉCÈS

En cas de décès du souscripteur, les sommes versées avant 70 ans sont exonérées de droits de succession jusqu’à 152.500 € par bénéficiaire de réversion. Un barème progressif s’applique pour les sommes supérieures. Les sommes versées après 70 ans, sont exonérées de droits de succession à hauteur de 30.500€ pour l’ensemble des bénéficiaires. De plus, les plus-values sont exonérées pour les sommes versées à cette âge.

Il apparaît donc que les contrats d’assurance vie en plus d’être un outil de capitalisation, sont également un outil efficace de transmission notamment pour les sommes versées avant 70 ans.

SCPI/ASSURANCE VIE : LES ROUAGES À ÉVITER ?

Il est primordial d’être extrêmement vigilant sur les caractéristiques de votre contrat d’assurance vie. En effet, certains contrats ne versent pas la totalité des loyers, le rendement affiché n’est donc pas le même que celui perçu. Il faut donc analyser votre contrat et étudier minutieusement le traitement effectué pour chaque SCPI sur la perception des loyers. En l’espèce, ce sont les contrats « internet » qui traitent différemment le rendement des SCPI.

COMENT CHOISIR LA BONNE GESTION SUR MON CONTRAT D’ASSURANCE VIE ?

La personne qui est chargée de la gestion peut différer en fonction de l’établissement où l’on a ouvert le contrat d’assurance vie. Dans le cas où le contrat a été ouvert dans une banque, ce sera le banquier qui s’occupera de choisir les fonds, avec généralement une gestion standardisée pour l’ensemble de ses clients. Lorsqu’un contrat a été ouvert par un CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine), celui-ci se chargera de la gestion qui est généralement plus personnalisée. La troisième possibilité est lorsque le contrat est ouvert chez une banque en ligne, le souscripteur assure alors lui-même sa gestion.

Dans chacun des cas, pour assurer une bonne gestion il faut avant tout déterminer quel est le profil de risque de l’investisseur ; plutôt prudent, équilibré ou dynamique, et quel est son horizon de placement. Ce sont les deux éléments primordiaux à déterminer avant d’établir une stratégie de gestion que ce soit pour une souscription avec un conseiller ou une souscription autogérée.

L’horizon de placement est en effet déterminant car il est possible de prendre plus de risques lorsque l’on possède un horizon de placement plus long. Lorsqu’un investisseur se place sur des OPCVM (Organisme de Placements Collectif en Valeurs Mobilières), il s’expose aux risques du marché, le risque spécifique d’une action ou d’un secteur est normalement annulé grâce à la diversification. Il reste donc l’exposition aux risques du marché, c’est à dire une baisse globale de l’ensemble des valeurs boursières. Dans ce cas, une exposition aux valeurs boursières à court terme accroît le risque car si l’horizon de placement est de 1 ou 2 ans, l’horizon sera trop court pour rattraper la baisse. Dans le cas où l’horizon de placement aurait été de 8 ou 10 ans, la baisse pourra être compensée par des années où les valeurs boursières augmentent.

Le profil de l’investisseur est l’élément le plus important à déterminer sur un contrat d’assurance vie. Les fonds sélectionnés sur les contrats seront très différents car ils ont des rendements moyens différent et des volatilités différentes. Les fonds les plus faibles en terme de risque ont pour objectif de générer un rendement moyen, en évitant les pertes lors des années de récessions, ils sont généralement notés 3 (sur 8) sur l’échelle de risque.

Un actif avec une volatilité plus grande génère généralement un rendement moyen plus important mais ce n’est pas toujours le cas. Dans l’idéal, on favorisera un actif avec un rendement élevé et une faible volatilité. Les fonds les plus élevés en terme de risques sont notés 6, 7 ou 8, ils ont pour objectif d’obtenir un rendement maximum tout en acceptant un risque de perte du capital. Il présente généralement les rendements moyens les plus élevés sur le moyen/long terme (horizon de placement de 6 à 10 ans) mais avec de fortes variations du capital.

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