Les SCPI de bureaux sont-elles toujours aussi solides après la crise ?

Les SCPI sont des placements immobiliers professionnels constitués principalement de bureaux, commerces, hôtels, résidences séniors et médicalisés et également de l’immobilier d’habitation dans une proportion plus faible.

Les sociétés civiles de placement immobilier ou la fameuse pierre-papier augmentent au fur et à mesure leurs parts de marché pour atteindre 65 milliards d’euros en 2020.

Les bureaux constituent le secteur majoritaire des actifs des SCPI. L’impact de la crise sanitaire et les changements des habitudes dans les entreprises auront-elles un impact négatif sur les prix du marché immobilier de bureaux et les rendements générés ?

Quels sont les rendements distribués ?

Le taux de rendement distribué par les SCPI en 2019 était de 4,4%, avec une différence allant de 3,5% à 6% pour les meilleurs rendements.

Le rendement distribué n’est pas l’unique paramètre à prendre en compte car les zones géographiques et l’emplacement sont des facteurs qui influencent le coût du loyer. L’immobilier de centre-ville en grande métropole distribuera des rendements plus faibles que de l’immobilier en périphérie d’une grande ville.

Les SCPI Primopierre, Epargne foncière ou Rivoli avenir patrimoine sont spécialisés sur de l’immobilier en Île-de-France et distribueront entre 3,5% et 4,5% de rendement cette année. D’un autre côté, les SCPI Vendôme région et Épargne Pierre ont distribué respectivement 6% et 5,85% en 2019. L’immobilier de centre-ville a l’avantage d’être plus sécurisé et avec de meilleures perspectives de revalorisation sur le long terme.

Le télétravail va-t-il impacté significativement le taux d’occupation des bureaux ?

Les méthodes traditionnelles de l’organisation du travail sont étudiées par plusieurs experts pour comprendre comment le développement du télétravail va se développer après la crise du COVID 19.

Le groupe Atland a réalisé une étude qualitative pour déterminer les paramètres significatifs de cette tendance. Il en résulte un engouement des actifs pour cette évolution du travail, mais dans des proportions beaucoup plus faibles que prévu.

En effet, les changements d’organisation, le manque de contacts humains, une transmission des savoirs limitée et le manque d’espace à domicile sont d’autant de facteurs qui permettent de nuancer le télétravail.

• Les Français sont très majoritairement satisfaits de leur bureau et lui reconnaissent son rôle clé sur le plan relationnel.
• Plus de 80% des Français sont satisfaits de leurs bureaux et de leur temps de trajet domicile-travail.
• Le coût immobilier représente six fois moins que la masse salariale.
• Les 2/3 des français travaillent dans des bureaux fermés, individuels ou partagés à deux ou trois personnes.
• Le télétravail concerne majoritairement les grandes métropoles où les conditions sont réunies pour cette organisation.
• Les entreprises ont besoin de sécuriser leurs données.

Exemple d’entreprise ayant déjà testé le télétravail à 100% :

IBM avait choisi en 2008 le télétravail à 100% puis la structure est revenue sur sa décision récemment. L’entreprise américaine avait fait un test jusqu’en 2017 et depuis cette date, IBM a décidé de rapatrier ses salariés constatant des problèmes d’organisation et un manque de transfert de connaissance.

La valeur des parts de SCPI va-t-elle baisser ?

La valeur des parts de SCPI est corrélée au marché de l’immobilier d’habitation et professionnel. L’ensemble des experts immobiliers s’accordent à dire que les prix n’ont pas véritablement baissé après le déconfinement même si l’on a pu observer un arrêt brutal des transactions au T2 2020, un écart conséquent comparé à la collecte de la même période en 2019. On rappelle que 2019 fut une année record pour la pierre-papier. La BPCE prévoit une baisse de 23% des transactions en 2020.

Selon PAP, l’offre va rester inférieur à la demande notamment dans les grandes métropoles. La BPCE, prévoit que les prix poursuivent sur leur lancée haussière cette année à +3 % et baisseraient de 2,3 % en 2021.

A titre de comparaison, les transactions ont baissé de 30% en 2008 alors que les prix ont subi une baisse de 8%.

 En 2012, année de récession également, plus de 700 000 biens immobiliers se sont vendus et la baisse des prix était de 1,7%. Les politiques des banques centrales notamment pour maintenir des taux d’intérêts bas devraient maintenir les prix du marché de l’immobilier.

Les prix des parts des SCPI sont déterminés par la société de gestion en respectant les critères de l’AMF, le prix de part doit refléter la valeur réelle du patrimoine immobilier. Le prix doit respecter plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution de la SCPI. La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à la valeur vénale des immeubles.

La plupart des SCPI possèdent souvent une marge de sécurité car le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution.

A titre d’exemple le prix de part de la SCPI Primopierre est sous-évalué de 9,25%. La SCPI Epargne Pierre affiche un prix de part sous-évaluée avec une différence de -6,85% par rapport à la valeur réelle de son patrimoine.

Aucune SCPI n’a pour le moment baissé son prix de part en 2020.

Quels seront les secteurs les plus touchés ?

Selon une étude de Natixis, les secteurs les plus touchés par la crise serait le commerce et l’hôtellerie.

Le confinement de la population et la fermeture de nombreux magasins en France et en Europe ont évidemment eu un impact dramatique et immédiat sur les chiffres d'affaires des magasins physiques. Mais à ce stade, il est très difficile d'évaluer avec précision le nombre de commerçants qui se trouveront dans une situation de dépôt de bilan.

Euler Hermes s'attend ainsi à une augmentation des faillites d'entreprise de 8 % en France pour 2020, tandis que la Coface prévoit une augmentation de 25 % des faillites en France et de 18 % en Europe occidentale.

Dans ce contexte, les SCPI ont néanmoins la capacité de tirer leur épingle du jeu, car les faillites d’entreprises concernent majoritairement les TPE/PME, secteur très peu ciblé par les SCPI. D’autre part certaines SCPI de commerce comme Novapierre Allemagne possèdent plus de 50% dans le commerce alimentaire de première nécessité, une fois encore préservé face à la crise.

Conclusion :

L’impact de la crise aura eu des conséquences catastrophiques sur certains secteurs de l’économie comme le tourisme, la restauration et le secteur de la culture sur l’année 2020.

En ce qui concerne les secteurs traditionnels des bureaux, on constate une légère baisse des rentabilités de l’ordre de 5 à 10%. Les prix de l’immobilier restent stables, alimentés par des taux d’emprunt historiquement bas. Le secteur de l'immobilier sera nettement moins impacté que lors de la crise de 2008, les prix du marché immobilier avaient baissé de 8%.